متن اقاله قرارداد اجاره

اقاله قرارداد اجاره، راهکاری دوستانه و قانونیه که به موجر و مستاجر کمک می کنه تا با توافق و بدون دردسر، قراردادشون رو قبل از موعد مقرر یا حتی بعد از اون، تموم کنن. در واقع، اگه شما و صاحبخونه یا مستاجرتون به این نتیجه رسیدید که دیگه نمی تونید یا نمی خواید به همکاری ادامه بدید، با اقاله می تونید خیلی شیک و قانونی، پرونده رو ببندید و هر کسی بره دنبال زندگیش.

حالا چرا این اقاله اینقدر مهمه و باید بهش توجه کنیم؟ ببینید رفقا، تو روابط موجر و مستاجر، ممکنه هزار و یک اتفاق بیفته که باعث بشه هر دو طرف یا یکی از اون ها، دیگه تمایلی به ادامه اجاره نداشته باشن. از مشکلات مالی گرفته تا تغییر شرایط زندگی، همه این ها می تونن باعث بشن بخواید یه جوری قرارداد رو تموم کنید. اما اگه این کار با عجله و بدون رعایت اصول قانونی انجام بشه، ممکنه سرتون به سنگ بخوره و کلی مشکل و دردسر حقوقی براتون پیش بیاد.

اینجاست که پای اقاله قرارداد اجاره وسط میاد. اقاله یعنی توافق دو طرف برای بهم زدن یه قرارداد. یه جورایی مثل یه سازش دوستانه می مونه که هم موجر و هم مستاجر، با رضایت کامل، مهر پایان رو روی قرارداد اجاره شون می زنن. این روش خیلی وقتا بهتر از فسخ یک طرفه یا رفتن به دادگاهه، چون جلوی کلی دعوا و هزینه رو می گیره. قراره تو این مقاله، هرچیزی که لازمه در مورد اقاله قرارداد اجاره بدونید رو از صفر تا صد براتون توضیح بدم تا بتونید با خیال راحت و به صورت کاملا قانونی، قرارداد اجاره تون رو اقاله کنید. پس تا تهش با من همراه باشید تا حسابی راه و چاه این کار رو یاد بگیرید.

اقاله قرارداد اجاره چیه؟ تعریفی جامع بر اساس قانون مدنی

اجازه بدید اول از همه با یه تعریف ساده و خودمونی شروع کنیم تا موضوع براتون حسابی جا بیفته. اقاله قرارداد اجاره یا همون تفاسخ، یعنی اینکه شما و طرف مقابلتون (چه مستاجر باشید چه موجر)، با هم به توافق برسید که قرارداد اجاره ای که بسته اید، دیگه معتبر نباشه و تموم بشه. خیلی ساده، یعنی هر دو طرف می گن: باشه، ما دیگه نمی خوایم این قرارداد رو ادامه بدیم. این توافق برعکس فسخ، که معمولا یک طرفه است، حتماً باید با رضایت هر دو نفر باشه.

از نظر قانونی، اقاله تو ماده ۲۸۳ قانون مدنی کشورمون به این شکل تعریف شده: بعد از معامله طرفین می توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند. می بینید؟ قانون هم کاملاً به این موضوع اشاره کرده و اونو به رسمیت شناخته. پس، اقاله خودش یه جور معامله یا عقد جدیده بین همون دو نفری که قرارداد اصلی رو بستن.

شرایط اساسی و ارکان تحقق اقاله: قصد، رضایت و اهلیت طرفین

برای اینکه این توافق اقاله از نظر حقوقی معتبر باشه و بتونید بهش استناد کنید، چند تا شرط اساسی داره که باید رعایت بشه:

• قصد: یعنی هم موجر و هم مستاجر واقعاً بخواهند که قرارداد اجاره تموم بشه. این قصد باید جدی باشه، نه شوخی یا زبانی.
• رضایت: هیچ کدوم از طرفین نباید تحت فشار، تهدید یا اجبار باشن. رضایت باید قلبی و آزادانه باشه. اگه خدای نکرده یکی از طرفین رو مجبور به اقاله کرده باشن، اون اقاله باطله.
• اهلیت: هم موجر و هم مستاجر باید از نظر قانونی اهلیت داشته باشن. یعنی چی؟ یعنی باید عاقل، بالغ و رشید باشن. مثلاً اگه یه بچه یا یه نفر که مشکلات روانی جدی داره، پای اقاله نامه رو امضا کنه، اون اقاله از نظر قانونی ارزش نداره.

این سه تا رکن، ستون های اصلی اقاله هستن. اگه یکی از اینا نباشه، کل اقاله می لنگه و از درجه اعتبار ساقط میشه.

اقاله نیازی به خیار نداره و مبنای آن صرفاً توافق است

یه نکته خیلی مهم دیگه اینه که اقاله، برعکس فسخ، اصلاً نیازی به وجود هیچ خیاری نداره. خیار یعنی حق فسخ قرارداد. مثلاً تو بعضی از قراردادها، شرط می کنن که اگه فلان اتفاق افتاد، یکی از طرفین حق فسخ داره. اما تو اقاله این چیزا معنی نداره. اقاله فقط و فقط بر اساس توافق و رضایت دو طرف انجام میشه. هر وقت هر دو نفر بخوان، می تونن قرارداد رو اقاله کنن، حتی اگه هیچ شرط خاصی برای فسخ تو قرارداد اولیه وجود نداشته باشه.

شاید بپرسید، اگه تو قرارداد اجاره نوشتیم اسقاط کافه خیارات (یعنی همه حق و حقوق فسخ رو از خودمون سلب کردیم)، باز هم می تونیم اقاله کنیم؟ جواب اینه که بله! اصلاً نگران نباشید. اسقاط کافه خیارات فقط جلوی فسخ های یک طرفه رو می گیره، اما جلوی اقاله که خودش یه عقد جدیده رو نمی گیره. چون اقاله با توافق دو طرفه اتفاق میفته، خودش یه معامله مستقله و ربطی به اون خیاراتی که سلب کردید، نداره. پس حتی اگه همه خیارات رو هم اسقاط کرده باشید، باز هم می تونید با توافق طرف مقابل، قرارداد اجاره تون رو اقاله کنید.

اقاله در مقابل فسخ: تفاوت های کلیدی که باید بدانید

خیلی ها اقاله و فسخ رو با هم اشتباه می گیرن، در حالی که این دو تا مفهوم حقوقی خیلی با هم فرق دارن. اگه این تفاوت ها رو ندونید، ممکنه کلی دردسر براتون درست بشه. بیاید با هم ببینیم تفاوت های اصلی این دو تا چی هستن تا دیگه هیچ وقت دچار اشتباه نشید.

منبع و مبنا: توافق در اقاله در برابر حق فسخ (خیار) در فسخ

اولین و مهم ترین تفاوت، منبع و مبنای این دو تاست.

• اقاله: مبناش فقط و فقط توافق دو طرفه است. یعنی موجر و مستاجر هر دو باید با هم به نتیجه برسن که قرارداد رو تموم کنن. بدون رضایت یکی از طرفین، اقاله ممکن نیست.
• فسخ: مبناش حق فسخ یا همون خیاره. این حق فسخ می تونه توی خود قرارداد شرط شده باشه (مثل شرط عدم پرداخت اجاره بها که به موجر حق فسخ میده) یا از نظر قانونی وجود داشته باشه (مثل خیار عیب، یعنی اگه ملک اجاره ای عیبی داشته باشه که مستاجر نمی دونسته، حق فسخ داره). پس، فسخ می تونه یک طرفه باشه، یعنی یکی از طرفین به تنهایی می تونه قرارداد رو فسخ کنه، البته اگه حق فسخ رو داشته باشه.

ماهیت عمل حقوقی: عقد (دو اراده) در برابر ایقاع (یک اراده)

این تفاوت یه کم حقوقی تره، ولی خیلی مهمه که بدونید:

• اقاله: یه عقده. عقد یعنی نیاز به دو تا اراده داره. اراده موجر و اراده مستاجر با هم جمع میشن تا اقاله شکل بگیره.
• فسخ: یه ایقاعه. ایقاع یعنی یه عمل حقوقی که فقط با یک اراده اتفاق میفته. اگه حق فسخ داشته باشید، نیازی به رضایت طرف مقابل برای فسخ ندارید، فقط کافیه خودتون اراده کنید و فسخ رو به طرف مقابل اعلام کنید.

آثار و پیامدها: بررسی دقیق آثار هر یک بر قرارداد و وضعیت طرفین (رجوع به حالت سابق)

خب، بعد از اینکه قرارداد اجاره اقاله یا فسخ شد، چه اتفاقی میفته؟ آثار حقوقی این دو تا هم با هم فرق دارن:

• اقاله: وقتی یه قرارداد اجاره اقاله میشه، همه چیز برمی گرده به حالت قبل از قرارداد. یعنی انگار از اول اصلا قراردادی وجود نداشته. ملک به موجر برمی گرده و مبلغ ودیعه (رهن) هم به مستاجر. البته این رجوع به حالت سابق، نسبت به آینده است، یعنی منافعی که مستاجر تا قبل از اقاله از ملک برده (مثلا مدت زمانی که تو خونه زندگی کرده) دیگه به موجر برنمی گرده.
• فسخ: تو فسخ هم تقریباً همینطوره، یعنی قرارداد از تاریخی که فسخ میشه، از بین میره و طرفین باید به وضعیت قبل برگردن. اما یه تفاوت ظریف هست؛ در فسخ، حقوق اشخاص ثالث (مثلاً اگه مستاجر بخشی از ملک رو به شخص دیگه ای اجاره داده باشه) ممکنه تحت تأثیر قرار بگیره، در حالی که تو اقاله، چون یه توافق جدیده، آثارش ممکنه دقیقاً مثل فسخ نباشه و به توافقات جدید برگرده.

برای اینکه این تفاوت ها رو بهتر و واضح تر متوجه بشید، می تونید به جدول زیر یه نگاهی بندازید:

ویژگی	اقاله (تفاسخ)	فسخ
مبنا	توافق و رضایت دو طرف	وجود حق فسخ (خیار) بر اساس قانون یا شرط قرارداد
ماهیت حقوقی	عقد (نیاز به دو اراده)	ایقاع (نیاز به یک اراده)
یک طرفه/دو طرفه	فقط دو طرفه (با توافق هر دو)	می تواند یک طرفه باشد (در صورت داشتن حق فسخ)
نیاز به دلیل	خیر، فقط توافق کافی است	بله، باید دلیل قانونی یا قراردادی (خیار) وجود داشته باشد
اسقاط کافه خیارات	مانع اقاله نمی شود	در صورت اسقاط، مانع فسخ های قراردادی می شود

اجزا و بندهای اساسی یک اقاله نامه اجاره استاندارد

خیلی خب، تا اینجا متوجه شدیم که اقاله چیه و چه فرقی با فسخ داره. حالا وقتشه بریم سراغ بخش عملی کار: چطوری یه اقاله نامه اجاره درست و حسابی بنویسیم؟ یادتون باشه، هرچیزی که مکتوب باشه و امضا بشه، از نظر قانونی قابل استناده. پس سرسری از این بخش رد نشید. یه اقاله نامه خوب، مثل یه سپر دفاعی می مونه که جلوی کلی دعوا و حرف و حدیث رو تو آینده می گیره.

اجزای اصلی یه اقاله نامه استاندارد که حتماً باید توش باشه، ایناست:

عنوان: اقاله نامه قرارداد اجاره

اول از همه، یه عنوان واضح و روشن بنویسید: اقاله نامه قرارداد اجاره. این عنوان نشون میده که هدف از این سند چیه و هیچ ابهامی باقی نمی ذاره.

مشخصات طرفین: اطلاعات کامل موجر و مستاجر

باید اطلاعات کامل هر دو طرف، یعنی موجر و مستاجر، به دقت نوشته بشه. این اطلاعات شامل موارد زیره:

• نام و نام خانوادگی
• نام پدر
• شماره شناسنامه و کد ملی
• تاریخ تولد
• آدرس دقیق پستی
• شماره تماس (تلفن ثابت و همراه)

این مشخصات باید دقیقاً با اطلاعات شناسنامه ای و کارت ملی افراد مطابقت داشته باشه.

مشخصات قرارداد اجاره مورد اقاله

بعد از معرفی طرفین، نوبت به معرفی قراردادی میرسه که قراره اقاله بشه. باید این اطلاعات رو کامل بنویسید:

• شماره قرارداد اجاره (اگه تو بنگاه تنظیم شده و شماره داره)
• تاریخ دقیق تنظیم قرارداد اجاره
• نام بنگاه املاک و شماره جواز (اگه قرارداد بنگاهی بوده)
• آدرس دقیق ملک مورد اجاره (با پلاک ثبتی و جزئیات کامل)
• مدت زمان قرارداد اجاره

این اطلاعات کمک می کنه تا هیچ شکی تو هویت قراردادی که اقاله میشه، نباشه.

موضوع اقاله: تصریح به اقاله (تفاسخ) قرارداد اجاره فوق الذکر

تو این قسمت باید به صراحت و بدون هیچ ابهامی بنویسید که: طرفین این اقاله نامه، با رضایت و قصد کامل، قرارداد اجاره شماره […] مورخ […] مربوط به ملک […] را اقاله (تفاسخ) نمودند. یعنی باید واضح بگید که این سند برای اقاله اون قرارداد خاص نوشته شده.

شرایط اقاله و تعهدات طرفین

این بخش قلب اقاله نامه است و باید خیلی دقیق و با جزئیات نوشته بشه. تمام توافقاتی که برای تموم کردن قرارداد دارید، اینجا میاد. مثلاً:

• تاریخ دقیق تخلیه ملک توسط مستاجر: بنویسید که مستاجر تا چه تاریخی و چه ساعتی باید ملک رو تخلیه کنه و تحویل موجر بده.
• نحوه و زمان عودت مبلغ ودیعه (رهن) توسط موجر: مشخص کنید که موجر دقیقاً چه زمانی ودیعه رو به مستاجر برمی گردونه. اگه قراره با چک باشه، شماره چک، تاریخ چک و مبلغ دقیق رو بنویسید. اگه قراره واریز به حساب باشه، شماره حساب و تاریخ واریز رو ذکر کنید.
• تسویه کامل حساب قبوض آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان: حتماً ذکر کنید که مستاجر موظفه تمام قبوض مصرفی و شارژ ساختمان رو تا تاریخ تخلیه تسویه کنه و رسید پرداخت ها رو به موجر تحویل بده.
• تسویه خسارات احتمالی وارده به ملک (در صورت وجود) و نحوه جبران آن: اگه مستاجر خسارتی به ملک وارد کرده باشه، باید نحوه جبران یا کسر هزینه از ودیعه رو مشخص کنید. این موارد باید کاملاً شفاف باشه.
• تصریح بر رفع هرگونه حق و حقوق و ادعای مالی و غیرمالی پس از انجام تعهدات: این بند خیلی مهمه. باید بنویسید که با انجام تمام تعهدات ذکر شده، دیگه هیچ کدوم از طرفین حق و حقوق و ادعای مالی یا غیرمالی نسبت به هم نخواهند داشت. این کار جلوی هرگونه ادعای احتمالی در آینده رو می گیره.

یه نکته طلایی: هر چقدر جزئیات تو اقاله نامه بیشتر و دقیق تر باشه، احتمال بروز اختلاف تو آینده کمتر میشه. پس از اینکه همه چیز رو با دقت بنویسید، دریغ نکنید.

اسقاط کافه خیارات (در اقاله نامه): تصریح بر اسقاط اختیارات احتمالی فسخ بعدی

با اینکه قبلاً هم گفتیم که اسقاط کافه خیارات مانع اقاله نمیشه، اما بهتره که تو خود اقاله نامه هم یه بند اضافه کنید و بنویسید که: طرفین با امضای این اقاله نامه، کلیه خیارات قانونی از جمله خیار غبن (هرچند فاحش) را از خود سلب و ساقط نمودند. این بند باعث میشه که بعداً هیچ کدوم از طرفین نتونن به بهانه های مختلف، اقاله رو زیر سؤال ببرن.

امضاها: امضای موجر، مستاجر، شهود و مشاور املاک

این بخش هم مثل بقیه بخش ها فوق العاده مهمه:

• امضای موجر و مستاجر: مشخصه که هر دو طرف باید پای اقاله نامه رو امضا کنن.
• امضای شهود: حتماً حداقل دو نفر شاهد عاقل و بالغ (ترجیحاً مرد) پای اقاله نامه رو امضا کنن. این کار اعتبار سند رو چندین برابر می کنه و تو دادگاه می تونه خیلی به کارتون بیاد.
• امضای مشاور املاک: اگه قرارداد اولیه تو بنگاه تنظیم شده بود و یا اگه اقاله نامه رو تو بنگاه می نویسید، حتماً مشاور املاک هم باید به عنوان گواه، پای اقاله نامه رو امضا کنه و مهر بنگاه رو هم بزنه.

تاریخ تنظیم اقاله نامه

در نهایت، حتماً تاریخ دقیق روز، ماه و سال تنظیم اقاله نامه رو بنویسید. این تاریخ از نظر قانونی خیلی مهمه.

نمونه متن اقاله قرارداد اجاره (با دو فرمت متفاوت)

خب، حالا که با اجزای اصلی یه اقاله نامه آشنا شدید، بیاید دو تا نمونه متن رو با هم ببینیم. یکی برای قراردادهایی که تو بنگاه بسته شده و کد رهگیری داره، و یکی هم برای قراردادهای دستی و غیررسمی. یادتون باشه، اینا فقط نمونه هستن و برای هر مورد خاص، بهتره با یه وکیل یا مشاور املاک مشورت کنید.

نمونه ۱: اقاله نامه رسمی و جامع (برای قراردادهای بنگاهی/دارای کد رهگیری)

این نمونه برای زمانیه که قرارداد اجاره شما تو یه بنگاه املاک معتبر تنظیم شده و کد رهگیری داره.

اقاله نامه قرارداد اجاره

این اقاله نامه در تاریخ …………………… (روز، ماه، سال) بین اشخاص زیر تنظیم و مبادله گردید:

طرف اول (موجر):

• نام و نام خانوادگی: ……………………
• نام پدر: ……………………
• شماره شناسنامه: ……………………
• کد ملی: ……………………
• نشانی دقیق: ……………………………………………………………………………………
• شماره تماس: ……………………

طرف دوم (مستاجر):

• نام و نام خانوادگی: ……………………
• نام پدر: ……………………
• شماره شناسنامه: ……………………
• کد ملی: ……………………
• نشانی دقیق: ……………………………………………………………………………………
• شماره تماس: ……………………

موضوع اقاله:

پیرو قرارداد اجاره شماره …………………… مورخ …………………… (تاریخ تنظیم قرارداد اصلی) که در آژانس املاک …………………… به کد صنفی …………………… و به کد رهگیری …………………… (شماره و کد رهگیری قرارداد اصلی) فی مابین طرفین فوق الذکر جهت اجاره ملک مسکونی/تجاری به نشانی دقیق: …………………………………………………………………………………… (آدرس دقیق ملک مورد اجاره) منعقد گردیده بود.

شرایط اقاله و تعهدات طرفین:

1. طرفین این اقاله نامه، با رضایت کامل و قصد آزادانه، توافق نمودند که قرارداد اجاره شماره …………………… مورخ …………………… فوق الذکر را اقاله (تفاسخ) نمایند و از تاریخ تنظیم این سند، قرارداد مزبور از درجه اعتبار ساقط و بی اعتبار تلقی می گردد.
2. مستاجر متعهد می گردد ملک مورد اجاره را حداکثر تا تاریخ …………………… (تاریخ دقیق تخلیه) تخلیه کامل نموده و کلید و قبض های تسویه شده را به موجر تحویل دهد.
3. موجر متعهد می گردد مبلغ ودیعه (رهن) به میزان …………………… ریال (…………………… تومان) را در تاریخ …………………… (تاریخ عودت ودیعه) طی …………………… (نحوه پرداخت: مثلاً چک شماره …………………… بانک …………………… یا واریز به حساب شماره …………………… مستاجر) به مستاجر عودت نماید.
4. مستاجر متعهد می گردد کلیه قبوض آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان مربوط به مدت تصرف خود تا تاریخ تخلیه را به صورت کامل تسویه و رسید آن را به موجر ارائه دهد.
5. در صورت وجود هرگونه خسارت وارده به ملک ناشی از تقصیر مستاجر (غیر از استهلاک عادی)، هزینه آن از مبلغ ودیعه کسر و الباقی به مستاجر مسترد خواهد شد. (در صورت عدم وجود خسارت، این بند را حذف کنید یا بنویسید: طرفین اقرار می نمایند هیچ گونه خسارت عمده ای به ملک وارد نگردیده است.)
6. طرفین با امضای این اقاله نامه، اقرار و تایید می نمایند که پس از انجام کامل تعهدات فوق، هیچ گونه حق و حقوق، ادعا یا مطالبات مالی و غیرمالی نسبت به یکدیگر در مورد قرارداد اجاره فوق الذکر نخواهند داشت و کلیه ادعاهای گذشته، حال و آینده از هر دو طرف سلب و ساقط می گردد.
7. طرفین با امضای این اقاله نامه، کافه خیارات قانونی، از جمله خیار غبن (هرچند فاحش) را از خود سلب و ساقط نمودند.

این اقاله نامه در …………………… (تعداد) نسخه تهیه و تنظیم گردید که هر نسخه دارای اعتبار واحد می باشد.

امضاء موجر: ……………………         امضاء مستاجر: ……………………

امضاء شاهد ۱: (نام و نام خانوادگی، کد ملی) ……………………

امضاء شاهد ۲: (نام و نام خانوادگی، کد ملی) ……………………

امضاء و مهر مشاور املاک: ……………………

(تأکید بر ابطال کد رهگیری توسط مشاور املاک: حتماً از مشاور املاک بخواهید که کد رهگیری قرارداد اجاره اصلی را در سامانه املاک و مستغلات ابطال نماید و رسید ابطال را به شما تحویل دهد.)

نمونه ۲: اقاله نامه ساده و کاربردی (برای قراردادهای دستی و غیررسمی)

این نمونه برای قراردادهای اجاره دستی یا غیررسمیه که معمولاً کد رهگیری ندارن. تو این حالت باید مشخصات ملک رو با جزئیات بیشتری بنویسید.

اقاله نامه قرارداد اجاره دستی

این اقاله نامه در تاریخ …………………… (روز، ماه، سال) بین اشخاص زیر تنظیم و مبادله گردید:

طرف اول (موجر):

• نام و نام خانوادگی: ……………………
• کد ملی: ……………………
• نشانی دقیق: ……………………………………………………………………………………

طرف دوم (مستاجر):

• نام و نام خانوادگی: ……………………
• کد ملی: ……………………
• نشانی دقیق: ……………………………………………………………………………………

موضوع اقاله:

پیرو قرارداد اجاره دستی مورخ …………………… (تاریخ تنظیم قرارداد اصلی) که فی مابین طرفین فوق الذکر جهت اجاره ملک به مشخصات زیر منعقد گردیده بود:

• نوع ملک: …………………… (مسکونی/تجاری)
• آدرس دقیق ملک: ……………………………………………………………………………………
• پلاک ثبتی (در صورت اطلاع): …………………… فرعی از …………………… اصلی، بخش …………………… (اگه اطلاعات دقیق ثبتی رو ندارید، حتماً آدرس رو با تمام جزئیات بنویسید تا هیچ ابهامی نباشه).
• مدت قرارداد اجاره: …………………… (مثلاً یک سال از تاریخ …………………… تا ……………………).
• مبلغ ودیعه: …………………… ریال (…………………… تومان)
• مبلغ اجاره ماهانه: …………………… ریال (…………………… تومان)

شرایط اقاله و تعهدات طرفین:

1. طرفین این اقاله نامه، با رضایت کامل و قصد آزادانه، توافق نمودند که قرارداد اجاره دستی مورخ …………………… مربوط به ملک فوق الذکر را اقاله (تفاسخ) نمایند و از تاریخ تنظیم این سند، قرارداد مزبور از درجه اعتبار ساقط و بی اعتبار تلقی می گردد.
2. مستاجر متعهد می گردد ملک مورد اجاره را حداکثر تا تاریخ …………………… (تاریخ دقیق تخلیه) تخلیه کامل نموده و کلید و ملک را به موجر تحویل دهد.
3. موجر متعهد می گردد مبلغ ودیعه (رهن) به میزان …………………… ریال (…………………… تومان) را در تاریخ …………………… (تاریخ عودت ودیعه) به مستاجر عودت نماید. (نحوه پرداخت را مشخص کنید، مثلاً نقداً یا واریز به حساب).
4. مستاجر متعهد می گردد کلیه قبوض مصرفی (آب، برق، گاز و تلفن) مربوط به مدت تصرف خود تا تاریخ تخلیه را تسویه کامل نموده و به موجر ارائه دهد.
5. طرفین اقرار می نمایند که هیچ گونه خسارت عمده ای به ملک وارد نگردیده است. (در صورت وجود خسارت، نحوه تسویه را ذکر کنید.)
6. طرفین با امضای این اقاله نامه، اقرار و تایید می نمایند که پس از انجام کامل تعهدات فوق، هیچ گونه حق و حقوق، ادعا یا مطالبات مالی و غیرمالی نسبت به یکدیگر در مورد قرارداد اجاره فوق الذکر نخواهند داشت.
7. طرفین با امضای این اقاله نامه، کافه خیارات قانونی، از جمله خیار غبن (هرچند فاحش) را از خود سلب و ساقط نمودند.

این اقاله نامه در …………………… (تعداد) نسخه تنظیم گردید که هر نسخه دارای اعتبار واحد می باشد.

امضاء موجر: ……………………         امضاء مستاجر: ……………………

امضاء شاهد ۱: (نام و نام خانوادگی، کد ملی) ……………………

امضاء شاهد ۲: (نام و نام خانوادگی، کد ملی) ……………………

آثار حقوقی اقاله قرارداد اجاره: پس از اقاله چه اتفاقی می افتد؟

خب، حالا که زحمت کشیدید و اقاله نامه قرارداد اجاره رو تنظیم و امضا کردید، ممکنه بپرسید که بعدش دقیقاً چه اتفاقاتی میفته؟ یعنی از نظر حقوقی چه آثاری داره؟ دونستن این آثار خیلی مهمه تا بتونید با چشم باز قدم بردارید و از بروز مشکلات بعدی جلوگیری کنید. بیاید با هم این آثار رو بررسی کنیم.

اعاده وضعیت به حالت پیش از عقد: بازگشت عین مستأجره به موجر و بازگشت ودیعه به مستأجر

مهم ترین اثر اقاله اینه که انگار اصلاً قراردادی بسته نشده. یعنی چی؟ یعنی همه چیز برمی گرده به قبل از بستن قرارداد اجاره. این یعنی:

• ملک (عین مستأجره) به موجر برمی گرده: مستاجر موظفه ملک رو تخلیه و به همون حالتی که تحویل گرفته بود، به موجر برگردونه. البته به جز استهلاک عادی که طبیعیه.
• ودیعه (رهن) به مستاجر برمی گرده: موجر هم موظفه پولی که به عنوان ودیعه یا رهن از مستاجر گرفته، رو بهش برگردونه.

این اعاده وضعیت به حالت پیش از عقد، باعث میشه که روابط مالی و ملکی بین دو طرف به همون حالتی که قبل از اجاره بوده، برگرده و هیچ کدوم از طرفین بدهکار یا بستانکار نباشن.

تکلیف منافع: منافعی که مستأجر تا زمان اقاله از ملک برده، متعلق به اوست

یه نکته مهم اینجا وجود داره. درست که همه چیز برمی گرده به حالت قبل از عقد، اما این «برگشت» فقط نسبت به آینده و اثریه که از این به بعد اقاله داره. یعنی منافعی که مستاجر تا زمان اقاله از ملک برده، دیگه برنمی گرده. مثلاً اگه مستاجر شش ماه تو خونه زندگی کرده و اجاره بها رو هم داده، این شش ماه دیگه از بین نمیره و مستاجر حق استفاده از اون منافع رو داشته. پس:

منافعی که مستاجر تا تاریخ اقاله از ملک برده (مثلاً سکونت یا استفاده تجاری)، متعلق به خودشه و موجر نمی تونه بابت اون ادعایی داشته باشه. چون قرارداد در طول این مدت، کاملاً قانونی بوده.

تکلیف نماآت (افزایش ها): نماآت منفصله متعلق به مستأجر و نماآت متصله متعلق به موجر است (ماده ۲۸۶ و ۲۸۷ قانون مدنی)

کلمه نماآت شاید کمی غریب به نظر برسه، ولی خیلی ساده یعنی هرگونه افزایش یا بهبودی که تو ملک اتفاق افتاده. قانون مدنی تو مواد ۲۸۶ و ۲۸۷ به این موضوع پرداخته:

• نماآت منفصله: اینا چیزایی هستن که میشه از ملک جداشون کرد. مثلاً اگه مستاجر تو باغچه ملک، سبزی کاشته و برداشت کرده، اون سبزی ها (که جدا شدن) متعلق به مستاجره. یا مثلاً اجاره ای که مستاجر خودش از یه بخش ملک گرفته.
• نماآت متصله: اینا چیزایی هستن که به ملک متصل شدن و نمیشه ازش جدا کرد. مثلاً اگه مستاجر یه دیوار رو تو ملک رنگ کرده یا یه کابینت جدید نصب کرده، این نماآت متعلق به موجره، البته اگه توافق خاصی نشده باشه. اگه مستاجر بابت این نماآت هزینه ای کرده باشه، می تونه درخواست جبران اون رو داشته باشه، البته باز هم به شرط توافق یا حکم دادگاه.

مسئولیت پرداخت هزینه های پس از اقاله

بعد از اقاله، مسئولیت پرداخت هزینه های مربوط به ملک (مثل قبوض آب، برق، گاز و شارژ) به عهده موجره، چون دوباره مالکیت و حق تصرف کامل به اون برمی گرده. مستاجر فقط باید هزینه های مربوط به دوره تصرف خودش رو تا تاریخ اقاله یا تخلیه (که تو اقاله نامه مشخص میشه) پرداخت کنه.

تأثیر اقاله بر حقوق اشخاص ثالث (مانند اجاره دست دوم) – توضیح عدم تأثیر مگر با توافق

ممکنه مستاجر ملک رو به شخص دیگه ای اجاره داده باشه (اجاره دست دوم) یا حق و حقوقی برای شخص ثالثی ایجاد کرده باشه. اینجا یه سوال پیش میاد: آیا اقاله قرارداد اصلی، روی این حقوق شخص ثالث تأثیر می ذاره؟

در حالت کلی، اقاله قرارداد اصلی، روی حقوق اشخاص ثالثی که با حسن نیت و بدون اطلاع از اقاله، حق و حقوقی به دست آورده اند، تأثیر نمی ذاره. یعنی اگه مستاجر قبلی، بخشی از ملک رو به صورت قانونی به شخص دیگه ای اجاره داده باشه، اون قرارداد اجاره دست دوم تا پایان اعتبار خودش پابرجاست، مگر اینکه تو اقاله نامه اصلی یا تو قرارداد اجاره دست دوم، شرط دیگه ای شده باشه یا موجر و مستاجر اصلی با شخص ثالث توافق جدیدی انجام بدن.

نکات مهم و توصیه های حقوقی برای تنظیم اقاله نامه

تا اینجا حسابی در مورد اقاله قرارداد اجاره و جزئیاتش با هم گپ زدیم. حالا وقتشه که چند تا توصیه و نکته مهم رو بهتون بگم که اگه بهشون دقت نکنید، ممکنه با وجود اقاله نامه هم باز دچار مشکل بشید. حواستون باشه، تو مسائل حقوقی پیشگیری بهتر از درمانه.

مشاوره با متخصص: اهمیت مشورت با وکیل یا مشاور املاک باتجربه

اولین و مهم ترین توصیه من اینه: اگه با یه موقعیت پیچیده یا خاص روبرو هستید، یا اگه شک دارید که دارید کار رو درست انجام می دید، حتماً قبل از هر اقدامی با یه وکیل باتجربه یا یه مشاور املاک خبره مشورت کنید. هرچقدر هم که یه مقاله کامل باشه، باز هم نمیتونه جای دانش و تجربه یه متخصص رو بگیره. اونا می تونن با توجه به شرایط خاص شما، بهترین راهنمایی رو بهتون بدن و جلوی اشتباهات احتمالی رو بگیرن.

دقت در جزئیات: تأکید بر وارد کردن اطلاعات دقیق و کامل

وقتی دارید اقاله نامه رو می نویسید، سر سوزنی تو دقت کردن کم نذارید. هر اسمی، هر عددی، هر تاریخی و هر آدرسی رو باید مو به مو و کاملاً دقیق وارد کنید. اگه یه اشتباه املایی ساده تو نام یا کد ملی یا آدرس ملک وجود داشته باشه، ممکنه اعتبار سند رو زیر سوال ببره و بعداً برای اثباتش به دردسر بیفتید. پس همه چیز رو دوبار، سه بار چک کنید تا مطمئن بشید که همه چی درسته.

تعداد نسخ: تنظیم حداقل سه نسخه

اگه اقاله نامه تو بنگاه نوشته میشه، حداقل سه نسخه ازش تنظیم کنید: یه نسخه برای موجر، یه نسخه برای مستاجر و یه نسخه هم برای بنگاه املاک. اگه قرارداد دستی بود و تو بنگاه نبودید، حداقل دو نسخه (برای موجر و مستاجر) رو تهیه کنید و حتماً شهود هم هر دو نسخه رو امضا کنن. هر نسخه هم باید با امضاهای اصلی باشه، نه کپی.

رسید و تسویه حساب: اهمیت دریافت رسید کتبی برای هرگونه پرداخت یا عودت مبلغ

این یکی رو با طلا بنویسید! اگه موجر مبلغ ودیعه رو به مستاجر برمی گردونه، حتماً از مستاجر رسید کتبی بگیره. اگه مستاجر قبوض رو تسویه می کنه و به موجر تحویل میده، موجر باید رسید کتبی دریافت قبوض رو به مستاجر بده. خلاصه، برای هرگونه پرداخت، واریز، تحویل یا عودت مبلغ یا مدرک، حتماً رسید کتبی با امضا و تاریخ از طرف مقابل بگیرید. این رسیدها مثل سند برده داری می مونن و بعداً اگه حرف و حدیثی پیش بیاد، می تونید بهشون استناد کنید.

یه مثال می زنم: موجر پول ودیعه رو نقد به مستاجر میده. اگه رسید نگیره، مستاجر می تونه بعداً ادعا کنه که پولی دریافت نکرده و موجر باید دوباره پول بده. پس، حواستون به رسیدها باشه.

ابطال کد رهگیری: در صورت وجود اجاره نامه با کد رهگیری، اطمینان از ابطال آن

اگه قرارداد اجاره شما کد رهگیری داشته، بعد از اقاله حتماً و حتماً از مشاور املاک بخواید که این کد رهگیری رو تو سامانه املاک و مستغلات کشور ابطال کنه. ابطال کد رهگیری نشون میده که این قرارداد از نظر سیستمی دیگه اعتباری نداره. از مشاور املاک، رسید ابطال کد رهگیری رو هم بخواید و تا وقتی که این کار رو انجام نداده، خیالتون راحت نشه. این کار جلوی هرگونه سوءاستفاده های احتمالی از کد رهگیری رو می گیره.

عدم اکتفا به توافق شفاهی

حرف آخر و مهم: هیچ وقت به توافق شفاهی اکتفا نکنید. حتی اگه طرف مقابل صمیمی ترین دوستتون باشه. تو روابط مالی و حقوقی، همیشه باید همه چیز مکتوب و امضا شده باشه. قول و قرار شفاهی تو دادگاه ها معمولاً خیلی سخته که اثبات بشه و ممکنه براتون مشکل ساز بشه. پس همیشه اقاله نامه رو کتبی تنظیم کنید و امضا بگیرید.

نتیجه گیری: اقاله، پایان بخش اختلافات با توافق و قانون

خب رفقا، رسیدیم به انتهای مسیر و امیدوارم تا اینجا حسابی در مورد اقاله قرارداد اجاره اطلاعات به درد بخوری به دست آورده باشید. دیدیم که اقاله چقدر می تونه یه راهکار هوشمندانه و کم دردسر برای پایان دادن به یه قرارداد اجاره باشه، البته به شرط اینکه درست و حسابی انجامش بدیم و همه جوانب قانونی رو رعایت کنیم.

یادتون نره که اقاله، یه جور توافق دو طرفه است که برعکس فسخ یک طرفه، نیاز به رضایت کامل موجر و مستاجر داره. برای اینکه اقاله شما کاملاً قانونی و محکم باشه، حتماً باید یه اقاله نامه دقیق و با جزئیات کامل تنظیم کنید. از نوشتن مشخصات دقیق طرفین و ملک گرفته تا تعیین تکلیف ودیعه و قبوض و امضای شهود، همه و همه مثل آجرهای یه دیوار محکم، جلوی بروز مشکلات بعدی رو می گیرن.

با رعایت این نکات و استفاده از نمونه های اقاله نامه که براتون آوردیم، می تونید با خیال راحت، یه پایان دوستانه و قانونی به قرارداد اجاره تون بدید و پرونده رو ببندید. هدف از این کار اینه که هیچ کدوم از طرفین بعداً به مشکل نخورن و هر کسی با آرامش به کار و زندگیش برسه. پس با آگاهی و دقت عمل کنید تا بهترین نتیجه رو بگیرید و از حقوق خودتون و طرف مقابلتون به بهترین شکل ممکن دفاع کنید.