دستور تخلیه ملک تجاری در صلاحیت کجاست؟

برای اینکه بدانیم درخواست دستور تخلیه ملک تجاری در صلاحیت کجاست، باید اول به نوع قرارداد اجاره و تاریخ تنظیم اون نگاه کنیم. اگر قرارداد اجاره شما مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشه و شرایط خاصی مثل سرقفلی نداشته باشه، معمولاً شورای حل اختلاف میتونه بهش رسیدگی کنه و حتی دستور تخلیه فوری بده. اما اگه پای قانون سال ۱۳۵۶ در میون باشه یا دعوا پیچیده باشه، باید به دادگاه حقوقی مراجعه کنید. هرکدوم از این مراجع، مسیر و شرایط خودشون رو دارن که حسابی مهمه ازشون سر در بیاریم.

فکرشو بکنید، یه مغازه یا دفتر تجاری دارید که اجاره اش دادید و حالا به هر دلیلی مستأجر قصد تخلیه نداره. یا شاید خودتون مستأجرید و با دعوای تخلیه روبه رو شدید. تو این شرایط، دونستن اینکه باید به کجا مراجعه کنید، مسیر پرونده تون رو خیلی روشن تر میکنه. اصلاً دعوای تخلیه ملک تجاری، قصه پرغصه ایه که پیچیدگی های خاص خودش رو داره. از نوع قرارداد اجاره گرفته تا وجود یا عدم وجود حق سرقفلی و حق کسب و پیشه، همه و همه میتونن روی صلاحیت مرجع رسیدگی کننده تأثیر بذارن. هدف ما اینه که با هم این گره ها رو باز کنیم و بفهمیم هرکدوم از این داستان ها رو باید به کدوم نهاد قانونی سپرد.

دعوای تخلیه ملک تجاری چیست؟ (مفاهیم اولیه)

اجاره کردن یه ملک و استفاده از منافعش، چه برای زندگی باشه چه برای کسب و کار، خیلی رایجه. خیلی ها برای اینکه یه مغازه یا فروشگاه راه بندازن، یه ملک رو اجاره میکنن و خب، توی قرارداد اجاره تعهد میدن که ماهانه اجاره بها رو پرداخت کنن و بعد از تموم شدن مدت اجاره، ملک رو تخلیه کنن. قضیه اینجاست که همیشه همه چی طبق برنامه پیش نمیره و ممکنه مستأجر به تعهداتش عمل نکنه یا مدت اجاره تموم بشه و باز هم ملک رو تحویل نده.

وقتی مستأجر بعد از پایان مدت اجاره یا به دلایل دیگه که تو قانون اومده، ملک رو تخلیه نمیکنه، موجر چاره ای نداره جز اینکه از راه قانونی وارد بشه. اینجا پای دعوای تخلیه ملک تجاری میاد وسط. این دعوا اساساً برای اینه که موجر بتونه ملک تجاریش رو پس بگیره.

شاید براتون سؤال پیش بیاد که دعوای تخلیه ید، خلع ید و تصرف عدوانی چه فرقی با هم دارن؟

• تخلیه ید: این دعوا وقتی مطرح میشه که یه نفر قرارداد اجاره یا امانت داشته و حالا بعد از اتمام مدت، حاضر به تحویل ملک نیست. یعنی رابطه استیجاری یا قراردادی وجود داشته.
• خلع ید: این یکی وقتی مطرح میشه که متصرف اصلاً قراردادی با مالک نداشته و ملک رو غیرقانونی تصرف کرده. اینجا متصرف رو غاصب میدونن.
• تصرف عدوانی: این دعوا هم وقتیه که کسی مال شما رو به زور از دستتون درآورده باشه. معمولاً جنبه کیفری هم میتونه داشته باشه و برای گرفتن مال از دست رفته، سریع تر عمل میکنه.

توی دعوای تخلیه ملک تجاری، معمولاً ما با همون تخلیه ید سر و کار داریم، یعنی مستأجر قبلاً با اجاره نامه تو ملک شما بوده و حالا باید بره. برای فهمیدن اینکه کدوم نهاد باید به این دعوا رسیدگی کنه، باید اول از همه ببینیم قرارداد اجاره شما زیر سایه کدوم قانون تنظیم شده: قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ یا قانون سال ۱۳۷۶؟ این دو قانون، دنیای متفاوتی دارن و خیلی تو تعیین مرجع صالح نقش بازی میکنن.

صلاحیت رسیدگی به دستور تخلیه ملک تجاری: دادگاه یا شورای حل اختلاف؟

خب، رسیدیم به اصل مطلب! اینکه برای درخواست تخلیه ملک تجاری باید پاتون رو تو دادگاه بذارید یا سراغ شورای حل اختلاف برید، یه سؤال کلیدیه که جوابش به چند تا فاکتور مهم برمیگرده.

اصل کلی صلاحیت در دعاوی تخلیه تجاری

به طور کلی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، همون مرجع اصلی و پایه برای رسیدگی به بیشتر دعاوی مربوط به املاک، از جمله دعوای تخلیه ملک تجاری محسوب میشه. اما خب، همیشه استثناهایی وجود دارن که پای شورای حل اختلاف رو به ماجرا باز میکنن. اینجاست که جزئیات و ظرایف قوانین اهمیت پیدا میکنن.

صلاحیت شورای حل اختلاف در تخلیه ملک تجاری

شورای حل اختلاف، معمولاً بازوی کمکی و سریع تری برای رسیدگی به یه سری از دعاوی حقوقیه، اما نه هر دعوایی. تو بحث تخلیه ملک تجاری، صلاحیت شورای حل اختلاف خیلی گره خورده به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و یه سری شرایط خاص:

قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ (با شرایط خاص)

اگه قرارداد اجاره شما مربوط به بعد از سال ۱۳۷۶ باشه و البته این شرایط رو هم داشته باشه، شورا میتونه وارد عمل بشه:

• کتبی بودن قرارداد: حتماً قرارداد باید نوشته شده باشه، نه شفاهی.
• تعیین مدت: باید مدت اجاره به طور مشخص تو قرارداد اومده باشه.
• امضای دو شاهد: مهمترین شرط اینه که پای قرارداد رو دو نفر شاهد هم امضا کرده باشن.

حالا اگه این شرایط رو داشته باشید، دو حالت پیش میاد:

1. انقضای مدت اجاره: صدور دستور تخلیه فوری
   اگه مدت اجاره تموم شده و مستأجر هنوز نرفته، اینجا شورای حل اختلاف میتونه خیلی سریع وارد عمل بشه و دستور تخلیه فوری رو صادر کنه. این یه امتیاز بزرگ برای موجره که دیگه لازم نیست مدت ها تو دادگاه منتظر بمونه. البته یه نکته ریز هست: اگه قرارداد اجاره تون عادی (مثلاً تو بنگاه املاک) باشه، باید به شورای حل اختلاف مراجعه کنید. اما اگه رسمی (تو دفتر اسناد رسمی) باشه، میتونید مستقیماً از طریق همون دفتر اسناد رسمی درخواست اجراییه و تخلیه رو بدید.
2. سایر دلایل تخلیه (عدم پرداخت اجاره، تعدی و تفریط و …)
   فرض کنید مستأجر اجاره رو نمیده، یا داره از ملک سوءاستفاده میکنه (تعدی و تفریط). اینجا هم اگه قرارداد مشمول قانون ۱۳۷۶ باشه، شورای حل اختلاف میتونه به اصل دعوای تخلیه رسیدگی کنه و حکم بده. اما یه نکته کلیدی رو همیشه یادتون باشه: شورای حل اختلاف فقط به دعاوی تخلیه اماکن تجاری بدون حق سرقفلی یا کسب و پیشه رسیدگی میکنه و به هیچ وجه صلاحیتی برای صدور رأی در مورد تعیین تکلیف حق سرقفلی یا کسب و پیشه نداره. اگه پای این حقوق وسط باشه، قصه فرق میکنه و باید برید سراغ دادگاه.

صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی در تخلیه ملک تجاری

حالا بریم سراغ مواردی که دادگاه حقوقی پای ثابت ماجراست و شورای حل اختلاف نمیتونه کاری از پیش ببره:

1. قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۵۶
   اگه قرارداد اجاره ملک تجاری شما قبل از سال ۱۳۷۶ (چه رسمی، چه عادی و چه حتی شفاهی) بسته شده باشه، تمام و کمال مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ میشه. تو این قانون، برخلاف قانون ۱۳۷۶، صرفاً با تموم شدن مدت اجاره نمیشه مستأجر رو مجبور به تخلیه کرد. باید یکی از دلایل قانونی که تو مواد ۱۴ و ۱۵ این قانون اومده باشه (مثلاً نیاز شخصی موجر، تغییر شغل مستأجر، عدم پرداخت اجاره و…). اینجا فقط دادگاه حقوقی صلاحیت رسیدگی رو داره و نکته مهمتر اینکه، دادگاه حقوقی همزمان به دعوای تخلیه و تعیین تکلیف حق سرقفلی/کسب و پیشه رسیدگی و حکم صادر میکنه. یعنی این دوتا از هم جدا نیستن.
2. قراردادهای اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ (در موارد خاص)
   حتی اگه قرارداد شما مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشه، باز هم ممکنه مجبور بشید برید دادگاه. کی؟
   • اگه موجر همزمان با تخلیه، بخواد یه حقوقی (مثل سرقفلی یا کسب و پیشه) رو مطالبه کنه که شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی بهش رو نداره.
   • اگه قرارداد اجاره، شرایط شکلی قانون ۱۳۷۶ (یعنی کتبی بودن، تعیین مدت و امضای دو شاهد) رو نداشته باشه. مثلاً اجاره نامه ای که کتبی نیست یا شاهدی نداره، باز هم باید از طریق دادگاه پیگیری بشه.
3. دعوای خلع ید
   اگه رابطه استیجاری کلاً به پایان رسیده و مستأجر مثل یه غاصب داره تو ملک شما زندگی میکنه (یعنی دیگه اصلاً بحث اجاره و تمدید و اینا نیست)، اینجا دیگه دعوای خلع ید مطرح میشه که کاملاً تو صلاحیت دادگاه عمومی حقوقیه.

خلاصه کلام اینکه، برای دستور تخلیه ملک تجاری، اول باید به تاریخ و مفاد قرارداد اجاره تون نگاه کنید. این مهمترین قدم برای پیدا کردن مسیر درسته. اگه قرارداد بعد از ۷۶ با دو شاهد امضا شده و سرقفلی هم در کار نیست، شورا سریعتر کار رو راه میندازه. وگرنه، مسیر دادگاه رو در پیش دارید.

شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری (تفاوت قوانین)

همونطور که تا اینجا بارها گفتیم، قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و سال ۱۳۷۶، مثل دو روی یک سکه هستن که هرکدوم شرایط خاص خودشون رو برای تخلیه ملک تجاری دارن. این تفاوت ها خیلی مهم هستن و دونستن شون به شما کمک میکنه تا بفهمید اصلاً میتونید درخواست تخلیه بدید یا نه.

بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶؛ چوب لای چرخ مستأجر؟

این قانون بیشتر به نفع مستأجرها بود و همین باعث شده بود که تخلیه ملک تجاری تو این دوران، کار سخت و پردردسری باشه. اگه قرارداد اجاره شما مربوط به قبل از مهرماه سال ۱۳۷۶ باشه، مشمول این قانون میشه. طبق این قانون، صرفاً تموم شدن مدت اجاره دلیل کافی برای تخلیه نیست و موجر باید یکی از این شرایط رو داشته باشه تا بتونه دعوای تخلیه رو مطرح کنه:

• نیاز شخصی موجر یا بستگان درجه یک: یعنی موجر برای خودش یا یکی از اعضای خانواده اش واقعاً به اون ملک نیاز داشته باشه.
• تخلیه برای احداث یا بازسازی: اگه موجر بخواد ملک رو خراب کنه و از نو بسازه یا اساسی تعمیرش کنه.
• تغییر شغل توسط مستأجر: اگه مستأجر شغلی غیر از اونی که تو اجاره نامه مشخص شده، راه بندازه.
• انتقال به غیر بدون اجازه موجر: اگه مستأجر ملک رو بدون اجازه موجر به کس دیگه اجاره بده.
• عدم پرداخت اجاره بها: اگه مستأجر به موقع اجاره رو پرداخت نکنه (معمولاً بعد از چند بار اخطار و عدم پرداخت).
• تعدی و تفریط: یعنی مستأجر از ملک سوءاستفاده کنه یا باعث خسارت به اون بشه.

یه نکته خیلی مهم درباره این قانون اینه که تقریباً همیشه مستأجر حق دریافت سرقفلی یا حق کسب و پیشه رو داره. یعنی موجر اگه بخواد مستأجر رو بیرون کنه، باید مبلغی رو به عنوان حق کسب و پیشه بهش پرداخت کنه. البته استثنائاتی هم هست؛ مثلاً اگه مستأجر اجاره رو نده، شغلش رو عوض کنه یا تعدی و تفریط کنه، ممکنه این حق رو از دست بده.

بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶؛ راهی به سوی تخلیه سریع تر

با تصویب این قانون، کفه ترازو به سمت موجرها سنگین تر شد و تخلیه ملک تجاری نسبتاً ساده تر شد. اگه قرارداد اجاره شما از مهرماه سال ۱۳۷۶ به بعد منعقد شده و البته شرایط شکلی که قبلاً گفتیم (کتبی بودن، تعیین مدت و امضای دو شاهد) رو داشته باشه، مشمول این قانون میشه. تو این قانون:

• انقضای مدت اجاره: همین که مدت اجاره تموم بشه، کافیه تا موجر بتونه درخواست تخلیه بده. دیگه نیازی به دلایل پیچیده قانون ۱۳۵۶ نیست. اینجاست که میتونه دستور تخلیه فوری از شورا بگیره.
• عدم پرداخت اجاره بها: اگه مستأجر اجاره رو نده، موجر میتونه درخواست تخلیه بده.
• استفاده بر خلاف قرارداد یا تعدی و تفریط: اگه مستأجر از ملک به روشی غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده استفاده کنه یا به ملک آسیب برسونه.

توی این قانون، معمولاً حق سرقفلی یا کسب و پیشه به مستأجر تعلق نمیگیره، مگر اینکه خود موجر و مستأجر به طور خاص تو قرارداد این موضوع رو قید کرده باشن و توافقی روی سرقفلی کرده باشن. این نکته تفاوت خیلی بزرگی بین دو قانونه و زندگی موجرها رو حسابی راحت تر کرده.

نحوه طرح دعوای تخلیه ملک تجاری (مراحل گام به گام)

حالا که فهمیدیم تحت چه شرایطی میتونیم درخواست تخلیه بدیم و مرجع صالح کجاست، باید ببینیم عملاً چطور باید این کار رو انجام بدیم. نحوه طرح دعوا هم باز به همون دو قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ برمیگرده.

برای دستور تخلیه فوری (مشمول قانون ۱۳۷۶ و انقضای مدت)

اگه قرارداد اجاره شما مشمول قانون ۱۳۷۶ هست و مدت اجاره هم تموم شده، شما میتونید روی دستور تخلیه فوری حساب کنید. این روش، خیلی سریع تر از مسیر دادگاهه:

1. قراردادهای عادی (با شهود):
   • مراجعه به شورای حل اختلاف: اگه اجاره نامه تون عادیه (مثلاً تو بنگاه تنظیم شده) و دو نفر شاهد هم زیرش رو امضا کردن، باید برید شورای حل اختلاف محل وقوع ملک.
   • درخواست دستور تخلیه: یه فرم درخواست تخلیه رو پر میکنید و مدارک لازم رو به شورا ارائه میدید.
   • روند اداری و سرعت اجرا: اگه همه چی درست باشه، شورا ظرف یک هفته تا ده روز دستور تخلیه رو صادر میکنه و از طریق واحد اجرای احکام شورا، ملک تخلیه میشه. این روش خیلی سریع و کم هزینه تره.
2. قراردادهای رسمی (دفاتر اسناد رسمی):
   • مراجعه به دفتر اسناد رسمی: اگه اجاره نامه تون رو تو دفتر اسناد رسمی ثبت کردید، دیگه نیازی به شورا نیست. میتونید مستقیماً به همون دفتر اسناد رسمی که قرارداد رو تنظیم کرده، مراجعه کنید.
   • درخواست صدور اجراییه: اونجا درخواست صدور اجراییه برای تخلیه رو میدید.
   • روند اجرا: این اجراییه از طریق اداره ثبت اسناد و املاک اجرا میشه و سرعت نسبتاً بالایی داره.

برای طرح دعوا در دادگاه (مشمول قانون ۱۳۵۶ یا سایر موارد ۱۳۷۶)

اگه قرارداد اجاره شما مشمول قانون ۱۳۵۶ باشه یا حتی اگه مشمول قانون ۱۳۷۶ باشه ولی شرایط دستور تخلیه فوری رو نداشته باشه (مثلاً پای سرقفلی وسطه یا شروط شکلی رعایت نشده)، چاره ای ندارید جز اینکه از طریق دادگاه اقدام کنید. این مسیر کمی طولانی تره:

1. ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:
   • اولین قدم اینه که یه دادخواست تخلیه ملک تجاری تهیه کنید.
   • بعد باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید تا دادخواستتون رو ثبت کنید. این دفاتر، پل ارتباطی شما با دادگاه هستن.
2. جزئیات تنظیم دادخواست:
   • خواسته: تو بخش خواسته باید به وضوح بنویسید صدور حکم تخلیه ملک تجاری و اگه میخواید اجاره بهای معوقه یا خسارت هم بگیرید، اونها رو هم قید کنید.
   • شرح دعوا: اینجا باید تمام ماجرا رو توضیح بدید. مثلاً تاریخ و مشخصات قرارداد اجاره، مدت اجاره، دلیل درخواست تخلیه (مثل انقضای مدت، عدم پرداخت اجاره، نیاز شخصی و…) و اینکه مستأجر علی رغم پایان مدت/تخلف، حاضر به تخلیه نیست.
   • مشخصات طرفین: اطلاعات دقیق موجر (خواهان) و مستأجر (خوانده) رو باید کامل بنویسید.
   • دلایل و مدارک: همه مدارکتون رو اینجا لیست میکنید و پیوست دادخواست میشن (مثل تصویر قرارداد اجاره، کارت ملی، قبوض عدم پرداخت اجاره و…).
3. ارجاع پرونده به شعبه دادگاه صالح و مراحل رسیدگی:
   • بعد از ثبت دادخواست، پرونده شما به یکی از شعب دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارجاع میشه.
   • دادگاه طرفین رو به جلسه رسیدگی دعوت میکنه و بعد از بررسی مدارک، شنیدن اظهارات طرفین و گاهی هم تحقیقات محلی، رأی صادر میکنه.
   • پروسه رسیدگی تو دادگاه میتونه چند ماه طول بکشه، مخصوصاً اگه طرفین اعتراض کنن و پرونده به دادگاه تجدیدنظر بره.

مدارک لازم برای طرح دعوای تخلیه ملک تجاری

توی هر دعوای حقوقی، داشتن مدارک کامل و درست، مثل ستون فقرات پرونده میمونه. برای دعوای تخلیه ملک تجاری هم همینطوره. بسته به نوع قرارداد و مرجعی که دارید بهش مراجعه میکنید، ممکنه مدارک کمی فرق کنن، اما یه سری مدارک اصلی هستن که تقریباً همیشه لازم تون میشن:

1. تصویر برابر اصل شده قرارداد اجاره:
   • این مهمترین مدرک شماست. چه قرارداد اجاره عادی باشه (تنظیم شده در بنگاه) چه رسمی (تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی)، باید یه کپی برابر اصل شده ازش داشته باشید.
   • اگه برای دستور تخلیه فوری (مشمول قانون ۱۳۷۶ با دو شاهد) به شورا مراجعه میکنید، همون نسخه عادی یا رسمی قرارداد لازمه.
2. مدارک شناسایی موجر (کارت ملی):
   • اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه موجر یا موجران.
3. وکالت نامه (در صورت داشتن وکیل):
   • اگه برای پیگیری پرونده وکیل گرفتید، وکالت نامه وکیل هم باید ضمیمه مدارک باشه.
4. دلایل اثبات تخلف (در صورت وجود):
   • اگه دلیل درخواست تخلیه، تخلف مستأجر (مثلاً عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط، تغییر شغل) هست، باید مدارک مربوط به اون تخلف رو هم ارائه بدید.
   • برای عدم پرداخت اجاره، میتونید فیش های واریزی قبلی یا نامه اخطار عدم پرداخت رو ارائه بدید.
   • برای تعدی و تفریط، میتونید عکس ها، فیلم ها یا نظر کارشناس رو ضمیمه کنید.
5. هرگونه دلیل و مدرک مرتبط دیگر:
   • مثلاً اگه برای اثبات نیاز شخصی به ملک، سندی دارید، اون رو هم ارائه بدید.
   • شهادت شهود (اگه مورد نیاز باشه) هم میتونه کمک کننده باشه، هرچند که معمولاً برای قراردادهای کتبی، مدارک مکتوب در اولویت هستن.

یادتون باشه که اگه مدارکتون کامل نباشه، پرونده تون ممکنه مدت زمان بیشتری برای بررسی نیاز داشته باشه و یا حتی با رد مواجه بشه. پس قبل از هر اقدامی، همه مدارک رو دقیق و کامل آماده کنید.

هزینه دادرسی دعوای تخلیه ملک تجاری

طرح هر دعوای حقوقی، هزینه خودش رو داره و دعوای تخلیه ملک تجاری هم از این قاعده مستثنی نیست. اما خوبه که بدونید این دعوا از نظر هزینه دادرسی، تو چه دسته ای قرار میگیره.

دعوای تخلیه ملک تجاری، از اون دسته دعاویه که غیرمالی اعتباری محسوب میشه. یعنی چی؟ یعنی اگرچه ملک و اجاره بها جنبه مالی دارن، اما خواسته اصلی شما (یعنی تخلیه و پس گرفتن ملک)، به طور مستقیم و لحظه ای ارزش مالی مشخصی نداره که بشه روش مبلغی تعیین کرد. به همین خاطر، هزینه دادرسی این دعوا بر اساس تعرفه های دعاوی غیرمالی محاسبه میشه که معمولاً از دعاوی مالی (مثل مطالبه مبلغ مشخص) خیلی کمتره.

میزان این هزینه دادرسی، هر ساله توسط قوه قضائیه اعلام میشه و متغیره. برای مثال، بر اساس تعرفه های سال ۱۴۰۲، هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی در حدود ۲۰۰ هزار تومان تا ۴۰۰ هزار تومان (بسته به مرجع رسیدگی و میزان پیچیدگی) میتونه باشه. این مبلغ شامل هزینه های ثبت دادخواست و ابلاغ اوراق قضاییه.

یه خبر خوب برای موجرها اینه که شما میتونید ضمن همون دادخواست تخلیه، مطالبه هزینه دادرسی رو هم از مستأجر (خوانده) درخواست کنید. اگه دادگاه به نفع شما رأی بده، مستأجر محکوم میشه که این هزینه ها رو هم به شما برگردونه. پس نگران هزینه های اولیه نباشید، چرا که در صورت پیروزی در دعوا، میتونید اونها رو پس بگیرید.

البته اگه برای پیگیری پرونده وکیل بگیرید، طبیعتاً حق الوکاله وکیل هم به هزینه های شما اضافه میشه که این مورد رو دیگه نمیشه از طرف مقابل مطالبه کرد، مگر اینکه توافق خاصی صورت گرفته باشه یا قانون شرایطی رو پیش بینی کرده باشه. پس در کل، هزینه های طرح دعوای تخلیه ملک تجاری خیلی نجومی نیستن و میشه مدیریتشون کرد.

نمونه دادخواست تخلیه ملک تجاری (با قابلیت ویرایش)

تهیه دادخواست درست و حسابی، یکی از مهمترین قدم ها برای شروع یه دعوای حقوقیه. یه دادخواست خوب، تمام اطلاعات لازم رو به دادگاه میده و کار رو برای رسیدگی راحت تر میکنه. اینجا یه نمونه از دادخواست تخلیه ملک تجاری رو براتون میذارم که میتونید با پر کردن اطلاعات خودتون، ازش استفاده کنید.

به نام خدا

عنوان: دادخواست صدور حکم تخلیه و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

خواهان: (مشخصات کامل موجر شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس کامل)
خوانده: (مشخصات کامل مستأجر شامل نام، نام خانوادگی، نام پدر، کد ملی، آدرس کامل)

وکیل/نماینده قانونی: (در صورت وجود، مشخصات وکیل)

خواسته:
۱. صدور حکم تخلیه یک باب ملک تجاری (مغازه/دفتر/...) به آدرس: [آدرس دقیق ملک]
۲. محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف پس از انقضای مدت اجاره تا زمان تخلیه کامل (در صورت لزوم).
۳. محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و سایر هزینه ها).

دلایل و منضمات دادخواست:
۱. تصویر مصدق (برابر اصل شده) قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ تنظیم قرارداد اجاره]
۲. تصویر مصدق سند مالکیت/مبایعه نامه (اثبات مالکیت خواهان)
۳. تصویر مصدق کارت ملی خواهان
۴. فیش های واریزی/عدم واریزی اجاره بها (در صورت عدم پرداخت اجاره)
۵. شهادت شهود (در صورت نیاز و وجود)
۶. سایر دلایل و مدارک (مثلاً گزارش کارشناس در مورد تعدی و تفریط)

شرح دادخواست:
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار عالی می رساند:

۱. اینجانب [نام خواهان] مالک شش دانگ/مالک منافع یک باب ملک تجاری واقع در آدرس [آدرس دقیق ملک] می باشم که طی قرارداد اجاره شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ تنظیم قرارداد]، منافع آن را برای مدت [مدت اجاره] از تاریخ [تاریخ شروع اجاره] الی [تاریخ پایان اجاره] به آقای/خانم [نام خوانده] واگذار نمودم. (در صورت لزوم ذکر نوع قرارداد: عادی/رسمی و مشمولیت قانون ۱۳۷۶ یا ۱۳۵۶)

۲. حال، با توجه به اینکه تاریخ [تاریخ پایان اجاره] مدت اجاره به اتمام رسیده است و علی رغم مراجعات و تذکرات مکرر اینجانب/وکیل اینجانب به خوانده محترم جهت تخلیه و تحویل ملک، ایشان تاکنون از تخلیه و تحویل ملک خودداری نموده است.
(یا: متأسفانه خوانده محترم از تاریخ [تاریخ عدم پرداخت اجاره] تاکنون نسبت به پرداخت اجاره بهای ماهانه اقدام ننموده و با وجود اخطارهای مکرر، همچنان از ایفای تعهد خود سر باز می زند.)
(یا: خوانده محترم برخلاف مفاد قرارداد اجاره و توافقات صورت گرفته، اقدام به [ذکر تخلف: مثلاً تغییر شغل، تعدی و تفریط در ملک، اجاره به غیر] نموده است.)

۳. (در صورت مشمولیت قانون ۱۳۵۶ و نیاز شخصی:) اینجانب به دلیل [دلیل نیاز شخصی: مثلاً قصد راه اندازی کسب وکار شخصی، نیاز فرزند برای اشتغال] به ملک مذکور نیازمند هستم و دلایل و مدارک مثبته در این خصوص نیز موجود می باشد.

۴. لذا با عنایت به موارد فوق الذکر و اینکه ادامه تصرف خوانده در ملک اینجانب فاقد مجوز قانونی می باشد، مستنداً به قانون روابط موجر و مستأجر سال [۱۳۵۶/۱۳۷۶] و مواد قانونی مرتبط، تقاضای رسیدگی و صدور حکم شایسته مبنی بر تخلیه و تحویل ملک تجاری و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ انقضای اجاره] تا زمان تخلیه کامل و نیز کلیه خسارات دادرسی، مورد استدعاست.

با تشکر و احترام
[نام و نام خانوادگی خواهان/وکیل]
امضاء و تاریخ

توضیحات مهم برای استفاده از نمونه دادخواست:

• این فقط یک نمونه است و باید با توجه به شرایط خاص پرونده شما (تاریخ و نوع قرارداد، دلیل تخلیه، وجود سرقفلی و…) ویرایش و تکمیل بشه.
• حتماً به تاریخ و شماره قرارداد اجاره، مشخصات دقیق ملک و آدرس اون توجه کنید.
• اگه قرارداد شما مشمول قانون ۱۳۷۶ باشه و شرایط دستور تخلیه فوری رو داشته باشه، می تونید با همین دادخواست (با تغییرات لازم در خواسته و شرح دعوا) به شورای حل اختلاف مراجعه کنید.
• بهتره قبل از ثبت دادخواست، با یه وکیل یا مشاور حقوقی متخصص مشورت کنید تا از کامل بودن و صحت اطلاعات اطمینان حاصل کنید.

نتیجه گیری

خلاصه کلام اینکه، مسئله دستور تخلیه ملک تجاری یه پیچیدگی های حقوقی خاص خودش رو داره که اگه درست ازش سر در نیاریم، ممکنه هم وقتمون تلف بشه و هم پولمون. مهمترین چیزی که باید تو این مسیر بهش دقت کنیم، اینه که اول از همه نوع قرارداد اجاره مون رو بشناسیم و ببینیم زیر سایه کدوم قانون (۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶) تنظیم شده. اگه قراردادمون مربوط به بعد از سال ۱۳۷۶ و با اون شرایط خاص (کتبی بودن و دو شاهد) باشه و پای سرقفلی و این حرف ها هم در میون نباشه، معمولاً میتونیم با سرعت بیشتری از طریق شورای حل اختلاف برای گرفتن دستور تخلیه فوری اقدام کنیم.

اما اگه قرارداد قدیمی تره یا سرقفلی و حق کسب و پیشه توش مطرحه، یا حتی اگه قرارداد جدید داریم اما شرایط شکلی رعایت نشده، اون وقته که راهی جز مراجعه به دادگاه عمومی حقوقی نداریم. این مسیر کمی طولانی تره، اما خب، دادگاه صلاحیت کاملتری برای رسیدگی به تمام جنبه های دعوا، از جمله تعیین تکلیف سرقفلی رو داره. یادتون نره که داشتن مدارک کامل و درست، مثل قرارداد اجاره و مدارک شناسایی، حکم کلید موفقیتتون رو داره.

در نهایت، با توجه به اینکه هر پرونده ای میتونه جزئیات منحصر به فرد خودش رو داشته باشه، همیشه بهترین کار اینه که قبل از هر اقدامی، با یه وکیل یا مشاور حقوقی متخصص تو این حوزه مشورت کنید. یه راهنمایی کوچیک میتونه از کلی دردسر و هزینه های اضافی جلوتون رو بگیره و مطمئن بشید که پاتون رو تو مسیر درستی گذاشتید.