اقاله قرارداد فروش ملک

اقاله قرارداد فروش ملک یعنی اینکه خریدار و فروشنده یک ملک با توافق همدیگه، معامله ای که قبلاً انجام دادند رو کنسل کنند و همه چی برگرده به حالت اولش، انگار که اصلاً معامله ای نشده. این توافق دوطرفه، راهکاری قانونی برای خاتمه دادن به یک معامله ملکی هست.

حتماً برایتان پیش آمده یا شنیده اید که بعد از یک معامله شیرین، پشیمانی یا شرایط غیرمنتظره ای مثل مشکلات مالی، تغییر برنامه ها یا حتی پیدا شدن ملک بهتر، سراغ یکی از طرفین آمده است. در چنین مواقعی، شاید فکر کنید راه برگشتی وجود ندارد یا مجبورید وارد دعواهای حقوقی طولانی و خسته کننده شوید. اما خوشبختانه، قانون ما راهی دوستانه و توافقی به نام اقاله را پیش روی طرفین قرارداد گذاشته است؛ به خصوص در مورد معاملات ملکی که پای سرمایه های بزرگ در میان است، شناخت این سازوکار حقوقی حسابی به کارتان می آید.

اقاله قرارداد فروش ملک، یک جور فسخ با رضایت دو طرفه است که به شما اجازه می دهد معامله را به هم بزنید و هر دو طرف به وضعیت قبل از عقد برگردند. فرقش با فسخ یا انفساخ که یک طرفه یا قهری اتفاق می افتند، همین توافقی بودن و اراده آزادانه طرفین است. در این مقاله می خواهیم به زبان ساده و خودمانی، تمام جزئیات مربوط به اقاله در معاملات ملکی را با هم بررسی کنیم؛ از معنی و شرایطش گرفته تا اتفاقاتی که بعد از اقاله می افتد و نکاتی که باید حسابی حواستان بهشان باشد تا از هرگونه دردسر حقوقی در امان بمانید. پس اگر خریدار یا فروشنده ای هستید که دنبال راهی برای برهم زدن یک معامله ملکی با توافق طرف مقابل می گردید، جای درستی آمده اید.

اقاله قرارداد فروش ملک دقیقاً چیه؟ (تعریف و ماهیت حقوقی)

ببینید، تو دنیای حقوقی ما، وقتی دو نفر سر یک معامله به توافق می رسن و قرارداد می بندن، این قرارداد معمولاً لازم الاجرا است. یعنی هیچ کدوم از طرفین نمی تونن همین جوری و یک طرفه بزنن زیرش. اما خب، گاهی پیش میاد که هر دو طرف از معامله پشیمون میشن یا شرایطی پیش میاد که دیگه انجام اون معامله براشون منطقی نیست. اینجا دقیقاً همون جاییه که پای اقاله میاد وسط.

اقاله در زبان ساده، یعنی برهم زدن یک قرارداد با توافق و رضایت کامل هر دو طرف. اصطلاح حقوقیش هم تفاسخ هست. یعنی خریدار و فروشنده هر دو با هم تصمیم می گیرن که قرارداد فروش ملکشون رو بی اثر کنن. فکر کنید مثلاً شما یه خونه خریده اید، اما بعد از چند وقت متوجه میشید که توان مالی برای پرداخت اقساط رو ندارید. از اون طرف هم فروشنده ممکنه پشیمون شده باشه یا نیاز به پول پیدا کرده باشه. اگر هر دوی شما به توافق برسید که این معامله رو کنسل کنید، این کار اسمش اقاله است.

مستند قانونی اقاله، ماده 283 قانون مدنی ماست که می گه: «بعد از معامله طرفین می توانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند.» این ماده خیلی واضح نشون میده که اقاله یک راه کاملاً قانونی و پذیرفته شده برای خاتمه دادن به قراردادهاست. نکته مهمش هم اینه که اقاله خودش یک عقد جدیده. یعنی مثل خود قرارداد فروش ملک، برای اقاله هم باید شرایط عمومی صحت عقود (مثل قصد و رضا، اهلیت طرفین، معلوم و معین بودن مورد معامله و مشروعیت جهت) وجود داشته باشه. پس اقاله صرفاً یه رضایت ساده نیست، بلکه یک توافق حقوقی کامله که آثار خاص خودش رو داره.

شرط و شروط اقاله قرارداد فروش ملک چیه؟

همون طور که برای بستن یک قرارداد باید یه سری قواعد رو رعایت کرد، برای برهم زدنش از طریق اقاله هم یه سری شرط و شروط داریم که باید سر جاش باشه. اینا ارکان اصلی اقاله هستن که اگه نباشن، کل اقاله از اساس باطل میشه:

۳.۱. باید یه قرارداد درست و حسابی از قبل باشه

برای اینکه بتونید قراردادی رو اقاله کنید، اول باید اصلاً یه قراردادی وجود داشته باشه! اون هم چه قراردادی؟ یه قرارداد لازم الاجرا و صحیح. یعنی چی؟ یعنی مثلاً یه مبایعه نامه ملک یا حتی یه سند رسمی که قبلاً امضا شده. اقاله فقط برای عقودی کاربرد داره که لازم هستن؛ مثل همین خرید و فروش ملک. عقود جایز (مثل وکالت) که هر وقت دلتون خواست می تونید کنسلشون کنید، نیازی به اقاله ندارن چون از اولش هم هر کدوم از طرفین می تونن یک طرفه اون رو به هم بزنن. پس اقاله رو برای قراردادهای قطعی و لازم الاجرا مثل بیع ملکی به کار می بریم.

۳.۲. باید هر دو طرف کاملاً راضی باشن (قصد و رضای آزادانه)

اصلی ترین و مهم ترین شرط اقاله همینه: تراضی کامل طرفین. یعنی هم خریدار و هم فروشنده باید با رضایت قلبی و بدون هیچ زور و اجباری بخوان که معامله رو به هم بزنن. اگه یکی از طرفین تحت فشار یا تهدید باشه و امضا کنه، اون اقاله از نظر قانونی اکراهی محسوب میشه و باطل خواهد بود. رضایت می تونه صریح باشه (مثلاً کتبی تو یه اقاله نامه یا حتی شفاهی با گفتن قبول کردم) یا ضمنی باشه. مثلاً چی؟ فرض کنید خریدار بعد از معامله، کلید خونه رو به فروشنده برمی گردونه و فروشنده هم پول رو پس میده؛ این خودش نشونه یک اقاله ضمنیه، چون با عملشون نشون دادن که می خوان معامله رو برهم بزنن.

۳.۳. طرفین اقاله باید اهل باشن

اهلیت همون بلوغ، عقل و رشد هست که هر فردی برای انجام معاملات حقوقی باید داشته باشه. یعنی هم خریدار و هم فروشنده وقتی می خوان قرارداد رو اقاله کنن، باید بالغ (بالای ۱۸ سال)، عاقل و رشید (یعنی بتونن مال خودشون رو درست مدیریت کنن و اهل ولخرجی نباشن) باشن. اگه یکی از طرفین این اهلیت رو نداشته باشه (مثلاً هنوز به سن قانونی نرسیده باشه یا از نظر عقلی مشکلی داشته باشه)، اون وقت ولی (پدر یا پدربزرگ) یا قیم قانونی اش باید به جاش اقاله رو انجام بده.

۳.۴. باید مشخص باشه چی رو داریم اقاله می کنیم

موضوع اقاله باید معلوم و معین باشه. یعنی باید دقیقاً مشخص کنید که کدوم قرارداد رو و در مورد کدوم ملک دارید اقاله می کنید. تاریخ، شماره مبایعه نامه و مشخصات ملک باید تو اقاله نامه ذکر بشه. حتی این امکان هم هست که اقاله قرارداد فروش ملک به صورت جزئی انجام بشه. مثلاً اگه یه نفر چند قطعه زمین رو یکجا خریده باشه و بعداً فقط بخواد یک قطعه از اون ها رو برگردونه و اقاله کنه، این کار از نظر قانونی ایرادی نداره، به شرطی که مورد اقاله (همون قطعه زمین) به وضوح مشخص بشه.

چه اتفاقاتی بعد از اقاله قرارداد فروش ملک میفته؟ (آثار حقوقی و پیامدها)

خب، تا اینجا فهمیدیم اقاله یعنی چی و چه شرط و شروطی داره. حالا بیایم ببینیم وقتی دو طرف پای اقاله قرارداد فروش ملک رو امضا کردن، از نظر حقوقی چه بلاهایی سر معامله اولیه میاد و چه تغییراتی ایجاد میشه. این بخش خیلی مهمه چون سرنوشت پول، ملک و حتی منافع حاصل از ملک رو روشن می کنه.

۴.۱. قرارداد اولیه کاملاً بی اثر و باطل میشه

مهم ترین اثری که اقاله داره اینه که قرارداد اولیه (همون مبایعه نامه یا سند رسمی فروش ملک) از اول باطل میشه و دیگه هیچ اعتباری نداره. انگار که از اول اصلاً همچین قراردادی بسته نشده! تو حقوق به این میگن کان لم یکن شدن. یعنی طرفین به همون وضعیتی برمی گردن که قبل از بستن اون معامله داشتن.

۴.۲. پول و ملک باید به همدیگه برگردونده بشه

وقتی قرارداد بی اثر میشه، نتیجه اش اینه که هر چی طرفین به هم داده بودن، باید برگرده سر جای اولش:

• فروشنده: باید کل پول (ثمن معامله) رو که از خریدار گرفته، بهش پس بده. اگه پول رو قسطی گرفته بوده یا با چک، باید حواسش باشه که تمام اون مبالغ رو پس بده یا چک های وصول نشده رو برگردونه.
• خریدار: باید ملک (مبیع) رو به فروشنده برگردونه. یعنی کلید و مدارک مربوط به ملک رو تحویل فروشنده بده و از ملک خارج بشه.

اینجا مهمه که حتماً رسید معتبر برای رد و بدل شدن پول و مدارک گرفته بشه تا بعداً مشکلی پیش نیاد.

۴.۳. منافع ملک از وقتی که معامله شده تا وقتی که اقاله شده، تکلیفش چیه؟

این قسمت یه کمی پیچیده تره و باید با دقت بهش نگاه کرد. منافع رو میشه به دو دسته تقسیم کرد:

• منافع متصل: چیزهایی که به اصل ملک وصل هستن و ازش جدا نمیشن، مثل رشد درختان، بالا رفتن قیمت ملک و… اینا بعد از اقاله به فروشنده (مالک اولیه) تعلق می گیره.
• منافع منفصل: چیزهایی که از ملک جدا میشن، مثل اجاره بها، میوه درختان و… قانون مدنی (ماده ۲۸۷) میگه این منافع از زمان عقد تا اقاله، به خریدار تعلق داره. یعنی اگه خریدار در این مدت ملک رو اجاره داده باشه یا از میوه های باغ استفاده کرده باشه، لازم نیست اونها رو به فروشنده برگردونه.

اینجا هم باید دقت کنید که این قاعده کلیه و اگه تو اقاله نامه توافق دیگه ای کرده باشید، همون توافق شما معتبره.

۴.۴. اگه ملک رو خریدار تغییر داده، عیب پیدا کرده یا تلف شده باشه چی؟

گاهی پیش میاد که خریدار تو مدتی که ملک دستش بوده، تغییراتی توش ایجاد کرده، مثلاً بازسازی کرده، یه قسمتی رو تخریب کرده یا حتی به خاطر حوادث طبیعی یا هر اتفاق دیگه ای، ملک دچار آسیب شده یا کلاً از بین رفته (تلف شده). قانون مدنی ما تو ماده 286 به این مسئله اشاره کرده:

«اگر در مورد معامله بعد از قبض، نماآتی حاصل شود، در صورت اقاله به طرفین برمی گردد و اگر تلف شده باشد، مثل آن و در صورت عدم امکان مثل، قیمت یوم الاقاله باید داده شود.»

یعنی چی؟ یعنی اگه ملک تغییر فیزیکی کرده یا آسیب دیده باشه، خریدار باید خسارتش رو بده یا اگه تلف شده باشه، باید مثل اون یا معادل قیمتش رو تو زمان اقاله، به فروشنده پرداخت کنه. پس اینطور نیست که بگیم ملک تلف شده، پس اقاله نمی شه. اقاله امکان پذیره اما با جبران خسارت یا پرداخت مثل/قیمت.

۴.۵. وضعیت کارهایی که خریدار تو ملک کرده (تصرفات و اقدامات)

گاهی خریدار تو ملک، اقداماتی مثل بازسازی، اضافه بنا، یا هر نوع بهبودی انجام داده. اگه این کارها باعث افزایش ارزش ملک شده باشه، خریدار این حق رو داره که هزینه هایی که برای بهبود ملک کرده رو از فروشنده مطالبه کنه. البته این نکته هم باید تو اقاله نامه مشخص و توافق بشه تا بعداً سرش دعوا نشه.

۴.۶. اگه خریدار اول، ملک رو به کس دیگه ای فروخته باشه چی میشه؟

این یکی از چالش برانگیزترین مسائل تو بحث اقاله است و خیلی ها رو گیج می کنه. فکر کنید شما ملکی رو از الف خریدید (خریدار اول) و بعداً اون رو به ب فروختید (خریدار دوم). حالا شما و الف می خواید معامله اولتون رو اقاله کنید. آیا این اقاله روی معامله بین شما و ب هم تأثیر میذاره؟

طبق قانون و نظریات حقوقی، اقاله معامله اول، تأثیری روی معامله دوم (بین خریدار اول و خریدار دوم) نداره! یعنی معامله دوم به قوت خودش باقیه. اینجاست که مفهوم تلف حکمی به کار میاد. از نظر حقوقی، وقتی خریدار اول، ملک رو به نفر سومی فروخته، در واقع ملک از دسترس فروشنده اول خارج شده و تلف حکمی پیدا کرده. در این حالت، خریدار اول باید مثل ملک (اگر مشابهش در بازار باشه) یا قیمت ملک رو به فروشنده اول برگردونه. فروشنده اول نمی تونه بگه ملکم رو به من پس بده چون دیگه ملک دست خریدار اول نیست.

البته در عمل، چنین شرایطی می تونه خیلی پیچیده بشه و بهتره حتماً با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا حق و حقوقتون ضایع نشه.

اقاله قرارداد فروش ملک؛ چطور باید انجامش بدیم؟ (مراحل عملی و قانونی)

حالا که فهمیدیم اقاله چیست و چه آثاری داره، وقتشه بریم سر اصل مطلب: چطوری باید این کارو انجام بدیم؟ اقاله هم مثل هر فرآیند حقوقی دیگه ای، یه سری مراحل عملی و قانونی داره که اگه درست انجامشون بدید، از خیلی از دردسرها و کج فهمی های احتمالی جلوگیری می کنه.

۵.۱. توافق اولیه و گفت وگوی شفاف

اول از همه، باید با طرف مقابلتون صحبت کنید و به یک توافق اولیه برسید. یادتون باشه که اقاله کاملاً توافقی هست، پس اگه یکی از طرفین راضی نباشه، اقاله ای در کار نخواهد بود. تو این مرحله، باید خیلی شفاف و دوستانه با هم صحبت کنید و به توافقی منصفانه برسید. مثلاً مشخص کنید که:

• چقدر پول باید برگردونده بشه؟
• آیا خسارتی بابت پشیمانی یا زمان از دست رفته پرداخت میشه؟
• کی و چطور ملک تحویل داده میشه؟
• تکلیف هزینه هایی مثل مالیات، حق الثبت و کمیسیون مشاور املاک چی میشه؟

هر چقدر تو این مرحله بیشتر با هم هماهنگ باشید و نقاط مبهم رو برطرف کنید، در مراحل بعدی کارتون راحت تر خواهد بود.

۵.۲. تنظیم اقاله نامه (سند اقاله) – رسمی یا عادی؟

حتی اگه شفاهی هم توافق کردید، برای اینکه بعداً دچار مشکل نشید، حتماً اقاله نامه قرارداد فروش ملک رو به صورت کتبی تنظیم کنید. این سند خیلی مهمه و باید جزئیات زیادی توش ذکر بشه. اگه قرارداد اولیه شما (مبایعه نامه) عادی بوده، می تونید یه اقاله نامه عادی هم تنظیم کنید. اما اگه قرارداد اولیه در دفتر اسناد رسمی ثبت شده (سند رسمی ملک)، بهتره که اقاله رو هم به صورت رسمی و در همون دفتر اسناد رسمی انجام بدید تا دیگه جای هیچ حرف و حدیثی باقی نمونه. در ادامه یک نمونه جامع تر رو با هم می بینیم، اما قبلش چند تا نکته کلیدی رو حتماً تو اقاله نامه تون بنویسید:

• مشخصات کامل طرفین: اسم، فامیل، کد ملی، آدرس خریدار و فروشنده.
• مشخصات دقیق قرارداد اولیه: تاریخ، شماره مبایعه نامه یا سند رسمی، موضوع قرارداد (فروش فلان ملک).
• مشخصات کامل ملک: آدرس دقیق، پلاک ثبتی، مساحت و تمام جزئیاتی که تو سند اصلی هست.
• مبلغ دقیق استردادی و نحوه تسویه حساب: مثلاً فروشنده متعهد شد مبلغ ۱ میلیارد تومان از طریق چک شماره … به تاریخ … به خریدار بازگرداند. حتماً شماره چک ها یا نحوه انتقال وجه مشخص باشه.
• وضعیت خسارات احتمالی و ادعاهای آتی: اینجا حتماً بنویسید که طرفین بعد از امضای اقاله نامه، هیچ ادعایی بابت خسارت، وجه التزام یا موارد دیگه از همدیگه ندارن. می تونید از عبارت طرفین کلیه خیارات و ادعاهای احتمالی را از خود ساقط نمودند استفاده کنید. این جمله خیلی مهمه چون جلوی کلی دعوای حقوقی آینده رو می گیره.
• زمان و نحوه تحویل ملک و مدارک: مثلاً خریدار متعهد شد در تاریخ … ملک را تخلیه و تحویل فروشنده دهد و فروشنده نیز در همان تاریخ اسناد و مدارک مربوطه را تحویل بگیرد.

۵.۳. تسویه حساب مالی و برگرداندن ملک به مالک اولیه

این مرحله باید حتماً همزمان با امضای اقاله نامه انجام بشه. یعنی چی؟ یعنی در لحظه ای که فروشنده پول رو به خریدار پس میده، خریدار هم کلید ملک رو تحویل فروشنده بده و از ملک خارج بشه. برای هر دو طرف، حتماً لازمه که رسید معتبر بگیرن. فروشنده برای پولی که پس داده و خریدار برای تحویل گرفتن پولش و تحویل دادن ملک. این رسیدها سند محکمی برای اثبات اجرای اقاله هستن.

۵.۴. کارهای لازم تو اداره ثبت اسناد و املاک (اگه معامله رسمی بوده)

اگه قرارداد اولیه شما (مبایعه نامه) به صورت سند رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت شده بود و سند به نام خریدار منتقل شده بود، حتماً باید برای ابطال سند یا ثبت اقاله به همون دفتر اسناد رسمی یا اداره ثبت مراجعه کنید. این کار باعث میشه که سند ملک دوباره به نام فروشنده برگرده و از نظر قانونی ملک دوباره به نام مالک اولیه ثبت بشه. البته این کار هزینه هایی مثل حق الثبت رو هم داره که باید بر عهده طرفین باشه (معمولاً طبق توافق بینشون تقسیم میشه).

چالش ها و سوالات مهم درباره اقاله قرارداد فروش ملک (با جواب های خودمونی)

درسته که اقاله یه راه حل دوستانه است، اما خب مثل هر بحث حقوقی دیگه ای، یه سری پیچیدگی ها و سوالات پرتکرار داره که باید حواسمون بهشون باشه. بیاید با هم چند تا از این سوالات رو بررسی کنیم:

۶.۱. آیا بعد از اقاله میشه خسارت گرفت؟

این سوالی هست که خیلی ها می پرسن و جوابش بستگی به متن اقاله نامه ملک شما داره. ببینید، ذات اقاله اینه که قرارداد رو کان لم یکن می کنه، یعنی انگار از اول نبوده. پس اگه تو اقاله نامه صراحتاً ننوشته باشید که در کنار اقاله، فلان مبلغ هم بابت خسارت یا وجه التزام به فلان شخص پرداخت بشه، معمولاً بعد از اقاله دیگه نمی تونید بابت همون قرارداد اولیه، خسارت مطالبه کنید. چون با اقاله، همه تعهدات و آثار اون قرارداد از بین رفته.

اما یه راهکار اینه که تو همون اقاله نامه، ضمن توافق بر اقاله، توافق کنید که فروشنده یا خریدار، بابت جبران ضرر و زیان یا عدم انجام تعهدات قبلی، مبلغی رو به عنوان خسارت به طرف دیگه بپردازه. این توافق، چون تو متن اقاله نامه هست و با رضایت دو طرف انجام میشه، معتبر خواهد بود. پس حواستون باشه، اگه می خواید خسارتی بگیرید، باید تو همون اقاله نامه قیدش کنید.

۶.۲. تفاوت اقاله قرارداد قولنامه و مبایعه نامه چیه؟

اینجا یه سوءتفاهم رایج هست. در زبان عامیانه، بعضی ها به قولنامه و مبایعه نامه فرق میذارن، اما در حقوق ما، هر دوتاشون می تونن همون قرارداد فروش ملک باشن. اصطلاح قولنامه بیشتر به سندی گفته میشه که فقط تعهد به انجام معامله اصلی در آینده رو ایجاد می کنه، در حالی که مبایعه نامه خودش یک قرارداد فروش ملک کامل محسوب میشه. اما در عمل، بیشتر قولنامه هایی که بین مردم رایج هست، در واقع همون مبایعه نامه هستن و خود به خود عقد بیع رو تشکیل میدن.

نتیجه اینکه، چه قرارداد شما رو قولنامه بنامید چه مبایعه نامه، اگه ماهیتش قرارداد بیع و فروش ملک باشه و شرایط قانونی رو داشته باشه، قابل اقاله هست. فرقی نمی کنه اسمش چی باشه، مهم ماهیت حقوقی اون سند هست که عقد لازم الاجرای بیع رو ایجاد کرده باشه.

۶.۳. هزینه های اقاله قرارداد ملک (مالیات، حق الثبت، کمیسیون مشاور املاک) بر عهده کیه؟

این هم یه سوال خیلی مهم و کاربردیه. معمولاً در اقاله، اصل بر اینه که تمام هزینه هایی که بابت ثبت و انجام معامله اولیه پرداخت شده بود، مثل هزینه های مالیات، حق الثبت و حتی کمیسیون مشاور املاک، برگشت داده نمیشه و جزو خسارات محسوب میشه. چون این هزینه ها برای انجام یک معامله صحیح پرداخت شده بودند.

اما در مورد هزینه های خود اقاله (مثل هزینه تنظیم اقاله نامه رسمی در دفتر اسناد رسمی)، این هزینه ها معمولاً به صورت مساوی بین طرفین تقسیم میشه. البته این یک قاعده عرفیه و طرفین می تونن تو اقاله نامه به صورت کتبی توافق دیگه ای بکنن. مثلاً توافق کنن که تمام هزینه ها بر عهده کسی باشه که تقاضای اقاله داده یا بر عهده کسی باشه که تعهداتش رو انجام نداده.

۶.۴. آیا اقاله فقط تو زمان حیات طرفین ممکنه؟ (وضعیت وراث و قائم مقام قانونی)

بله، اقاله هم مثل هر عقد دیگه ای، در زمان حیات طرفین قرارداد امکان پذیره. اما اگه یکی از طرفین (فروشنده یا خریدار) فوت کنه، ورثه یا قائم مقام قانونی اون فرد می تونن به جای او اقدام به اقاله کنن. یعنی اگه وراث متوفی همه با هم توافق کنن، می تونن با طرف دیگه قرارداد، برای اقاله اقدام کنن. این موضوع تو ماده 283 قانون مدنی هم مستتره که میگه طرفین می توانند… و وراث هم در واقع جانشین متوفی هستن.

۶.۵. اگه یکی از طرفین نخواد اقاله کنه، راهکاری هست؟

همونطور که قبلاً گفتیم، اقاله کاملاً توافقی و دوطرفه هست. اگه یکی از طرفین به هر دلیلی راضی نباشه، اقاله ای اتفاق نمی افته. در این صورت، اگه طرف دیگه واقعاً دلایل موجهی برای برهم زدن قرارداد داره (مثلاً فسخ به دلیل خیارات قانونی مثل عیب یا غبن)، باید از راه های قانونی دیگه مثل فسخ قرارداد اقدام کنه و به دادگاه مراجعه کنه. نمی تونه طرف مقابل رو مجبور به اقاله کنه.

۶.۶. اقاله قرارداد فروش ملک رو میشه فسخ کرد؟

اقاله هم خودش یک عقد و توافق جدید بین طرفین هست و مثل هر عقد لازم الاجرای دیگه ای، اصولاً قابل فسخ نیست؛ مگر اینکه تو خود اقاله نامه، حق فسخی برای یکی از طرفین یا هر دو قید شده باشه. مثلاً بنویسن: چنانچه فروشنده تا تاریخ فلان، مبلغ استردادی را پرداخت نکند، خریدار حق فسخ این اقاله نامه را خواهد داشت. در غیر این صورت، اقاله هم مثل قرارداد اصلی، لازمه و نمی شه یک طرفه اون رو به هم زد.

۶.۷. نقش وکیل متخصص تو اقاله قرارداد فروش ملک چیه؟

ببینید، معاملات ملکی به خودی خود پیچیده ان، حالا فکر کنید وقتی می خواید یه معامله رو به هم بزنید، اوضاع چقدر حساس تر میشه. اینجا دقیقاً جاییه که نقش یه وکیل متخصص خیلی پررنگ میشه. وکیل می تونه:

• مشاوره بده: قبل از هر اقدامی، شرایط شما رو بررسی کنه و بهترین راهکار رو (اقاله، فسخ یا…) بهتون پیشنهاد بده.
• اقاله نامه رو تنظیم کنه: با دقت و وسواس، تمام جزئیات رو تو اقاله نامه بنویسه تا جلوی هرگونه ابهام و سوءتفاهم احتمالی رو بگیره، به ویژه بند مربوط به اسقاط ادعاها و خسارات.
• نمایندگی شما رو به عهده بگیره: اگه لازم شد، تو مذاکرات یا مراحل اداری و ثبتی، به عنوان نماینده حقوقی شما حضور پیدا کنه.
• از حقوق شما دفاع کنه: اگه بعد از اقاله هم مشکلی پیش اومد، می تونه تو دادگاه از حقوق شما دفاع کنه.

پس، برای اینکه خیالتون راحت باشه و پاتون تو چاله حقوقی نیفته، حتماً از یه وکیل متخصص تو امور ملکی کمک بگیرید.

مقایسه اقاله با فسخ و انفساخ در قراردادهای ملکی (برای رفع ابهام)

خیلی ها اقاله رو با فسخ یا حتی انفساخ اشتباه می گیرن، چون همشون به نوعی باعث تموم شدن یه قرارداد میشن. اما این سه تا فرق های اساسی با هم دارن که باید خوب حواسمون بهشون باشه:

۷.۱. فسخ قرارداد: یک طرفه و بر اساس یه حق قانونی

فسخ یعنی برهم زدن قرارداد توسط یکی از طرفین. اما این کار همین جوری الکی نیست و اون فرد باید یه حق فسخ داشته باشه. این حق فسخ یا از قانون به وجود میاد (مثلاً خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس و…) یا تو خود قرارداد توافق شده (مثلاً یه شرط فسخ گذاشته باشن). مهم اینه که برای فسخ، نیازی به رضایت طرف مقابل نیست؛ فقط کافیه کسی که حق فسخ داره، اراده اش رو اعلام کنه. اثر فسخ هم از آینده شروع میشه، نه از زمان عقد. یعنی تا قبل از فسخ، قرارداد معتبر بوده و آثارش رو داشته.

۷.۲. انفساخ قرارداد: قهری و خارج از اراده طرفین

انفساخ یعنی قرارداد خود به خود و بدون اراده هیچ کدوم از طرفین از بین میره. معمولاً هم به خاطر حکم قانون یا یه شرطی که تو قرارداد گذاشته شده بود و حالا اون شرط محقق شده، اتفاق میفته. مثلاً اگه تو قرارداد فروش زمین شرط شده باشه اگر تا فلان تاریخ سند صادر نشود، قرارداد منفسخ می شود. اگه اون تاریخ برسه و سند صادر نشه، قرارداد خود به خود باطل میشه و دیگه نیازی به رضایت یا اقدام هیچ کدوم از طرفین نیست. مثل اقاله و فسخ، اراده و دخالت طرفین تو انفساخ نقشی نداره.

برای اینکه بهتر این تفاوت ها رو درک کنید، می تونیم این جدول مقایسه ای رو با هم ببینیم:

ویژگی	اقاله	فسخ	انفساخ
نوع اراده	دوطرفه (توافق و تراضی)	یک طرفه (اراده صاحب حق فسخ)	بدون اراده (خود به خود)
منبع ایجاد	توافق جدید بین طرفین	قانون (خیارات) یا شرط قراردادی	قانون یا شرط ضمن عقد
نیاز به دلیل	نیاز به دلیل خاص ندارد، صرف توافق کافی است	باید مستند به حق فسخ قانونی یا قراردادی باشد	ناشی از تحقق یک رویداد خاص (قانونی یا قراردادی)
اثر	از زمان عقد (مثل اینکه از اول نبوده)	از زمان اعلام (نسبت به آینده)	از زمان تحقق شرط یا رویداد (خود به خود)
مثال ملکی	خریدار و فروشنده با هم توافق می کنند قرارداد خرید خانه را به هم بزنند.	خریدار به دلیل عیب در ملک (خیار عیب) قرارداد را فسخ می کند.	اگر در قرارداد قید شود در صورت عدم اخذ پایان کار تا فلان تاریخ، قرارداد منفسخ است.

مستثنیات اقاله: کدام قراردادها اصلاً قابل اقاله نیستن؟

با اینکه اقاله قرارداد فروش ملک و خیلی از قراردادهای دیگه امکان پذیره، اما یه سری عقود هم داریم که به خاطر اهمیت ویژه ای که دارن و مسائل نظم عمومی، اصلاً نمی شه با اقاله اون ها رو به هم زد. این قراردادها رو می گن عقود اقاله ناپذیر. بیاید با هم ببینیم این ها شامل چه مواردی میشن:

1. عقد نکاح (ازدواج): خب معلومه که ازدواج یه قرارداد خیلی خاصه و اصلاً با یه معامله معمولی فرق داره. نمی شه دو نفر همین جوری با یه توافق ساده بگن باشه، ما دیگه نمی خوایم زن و شوهر باشیم و اقاله می کنیم. برای به هم زدن نکاح، حتماً باید از طریق طلاق (که خودش قوانین و تشریفات خاص خودشو داره) اقدام کرد. دلیلش هم اینه که نکاح فقط یه قرارداد بین دو نفر نیست و آثار اجتماعی و خانوادگی گسترده ای داره.
2. عقد وقف: وقف یعنی کسی یه مال رو برای همیشه حبس می کنه و منافعش رو به دیگران اختصاص میده. مثلاً یه زمین رو وقف ساخت مدرسه می کنه. بعد از اینکه عقد وقف کامل شد، دیگه نه واقف (کسی که وقف کرده) و نه موقوف علیهم (کسانی که از وقف سود می برن) نمی تونن با توافق همدیگه بگن بیخیال، وقف رو اقاله می کنیم و مال رو برمی گردونیم. وقف، مال رو از ملکیت واقف خارج می کنه و برای همیشه حالت وقف پیدا می کنه.
3. عقد ضمانت (ضمان نقلی): تو عقد ضمانت، یه نفر (ضامن) بدهی یه نفر دیگه (مضمون عنه) رو به عهده می گیره و با این کار، بدهکار اصلی از دوش بدهی آزاد میشه. حالا فکر کنید اگه بشه این ضمانت رو اقاله کرد، یعنی چی؟ یعنی بدهکار اصلی که آزاد شده بود، دوباره بدهکار میشه! این موضوع می تونه حسابی به نظم اقتصادی و روابط حقوقی آسیب بزنه. به خاطر همین، عقد ضمان (به خصوص ضمان نقلی) جزو عقود اقاله ناپذیر محسوب میشه.

پس، با خیال راحت بدونید که قرارداد فروش ملک شما (همون عقد بیع)، از این موارد مستثنی نیست و در صورت توافق، کاملاً قابل اقاله است.

نمونه متن جامع اقاله نامه قرارداد فروش ملک (همراه با توضیحات بند به بند)

همون طور که قبلاً گفتیم، تنظیم یه اقاله نامه دقیق و کامل، از نون شب هم واجب تره تا جلوی هرگونه سوءتفاهم و دعوای بعدی رو بگیره. این یک نمونه کامله که می تونید ازش استفاده کنید. حتماً قبل از امضا، با دقت بخونید و اگه لازمه، با وکیل متخصص مشورت کنید:

بسمه تعالی

اقاله نامه قرارداد فروش ملک

موضوع: اقاله قرارداد فروش ملک (مبایعه نامه/سند رسمی) شماره [شماره مبایعه نامه/سند رسمی] مورخ [تاریخ انعقاد قرارداد اولیه]

طرفین اقاله:

1.  آقا/خانم: [نام و نام خانوادگی فروشنده اولیه]
    فرزند: [نام پدر]
    کد ملی: [شماره ملی]
    شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه]
    صادره از: [محل صدور]
    نشانی: [آدرس دقیق فروشنده اولیه]
    (که در این اقاله نامه به اختصار فروشنده نامیده می شود)

2.  آقا/خانم: [نام و نام خانوادگی خریدار اولیه]
    فرزند: [نام پدر]
    کد ملی: [شماره ملی]
    شماره شناسنامه: [شماره شناسنامه]
    صادره از: [محل صدور]
    نشانی: [آدرس دقیق خریدار اولیه]
    (که در این اقاله نامه به اختصار خریدار نامیده می شود)

ماده ۱: مقدمه
با توجه به اینکه طرفین در تاریخ [تاریخ انعقاد قرارداد اولیه]، قراردادی تحت عنوان [مبایعه نامه/سند رسمی] به شماره [شماره مبایعه نامه/سند رسمی] در خصوص فروش/خرید یک دستگاه [نوع ملک: آپارتمان، ویلا، زمین و...] واقع در [آدرس دقیق ملک] با مشخصات ثبتی [پلاک ثبتی و بخش ثبتی] منعقد نموده اند، اکنون با تراضی کامل و اراده آزادانه خود، توافق به اقاله و تفاسخ قرارداد مذکور می نمایند.

ماده ۲: موضوع اقاله
موضوع این اقاله نامه، انحلال و زوال تمامی آثار حقوقی و تعهدات ناشی از قرارداد شماره [شماره مبایعه نامه/سند رسمی] مورخ [تاریخ انعقاد قرارداد اولیه] در مورد ملک ذکر شده در ماده ۱ می باشد، به نحوی که گویی قرارداد مذکور از ابتدا منعقد نشده است (کان لم یکن).

ماده ۳: استرداد عوضین

1.  استرداد ثمن: فروشنده اقرار می نماید که تمامی مبلغ ثمن معامله (وجه دریاففتی بابت ملک) به میزان [مبلغ کل ثمن معامله] ریال/تومان را از خریدار دریافت نموده بود. اکنون، فروشنده متعهد و ملزم می گردد که کل مبلغ [مبلغ کل ثمن معامله] ریال/تومان را به شرح ذیل به خریدار بازپرداخت نماید:
    *   مبلغ [مبلغ نقدی] ریال/تومان به صورت نقدی در همین جلسه به خریدار پرداخت گردید و خریدار وصول آن را اقرار و تایید می نماید.
    *   مبلغ [مبلغ چک] ریال/تومان طی چک شماره [شماره چک] عهده بانک [نام بانک] به تاریخ [تاریخ چک] در وجه خریدار صادر و تسلیم گردید.
    *   [ذکر سایر روش های پرداخت یا استرداد چک های وصول نشده]
    خریدار با امضای این سند، دریافت کامل مبلغ فوق الذکر را اقرار و تایید می نماید و هرگونه ادعایی بابت ثمن معامله از فروشنده را از خود ساقط می نماید.

2.  استرداد مبیع: خریدار اقرار می نماید که ملک موضوع قرارداد اولیه را در تاریخ [تاریخ تحویل ملک به خریدار] تحویل گرفته بود. اکنون، خریدار متعهد و ملزم می گردد که ملک مذکور را با تمامی توابع و لواحق آن، در تاریخ [تاریخ تحویل ملک به فروشنده] به صورت تخلیه کامل و بدون هیچ گونه عیب و نقص (به جز استهلاک متعارف) به فروشنده تحویل دهد و فروشنده نیز تحویل آن را در تاریخ مذکور بپذیرد. همچنین، خریدار کلیه مدارک و مستندات مربوط به ملک (نظیر کلید، کپی اسناد و...) را در همان تاریخ به فروشنده مسترد خواهد کرد.

ماده ۴: وضعیت منافع و خسارات

1.  طرفین توافق نمودند که کلیه منافع منفصله حاصل از ملک (مانند اجاره بها و...) از تاریخ [تاریخ قرارداد اولیه] تا تاریخ این اقاله نامه، متعلق به خریدار می باشد و خریدار هیچ تعهدی بابت استرداد آن ندارد. منافع متصله نیز متعلق به فروشنده خواهد بود.
2.  طرفین با امضای این اقاله نامه، کلیه خیارات قانونی از قبیل خیار غبن (فاحش و افحش)، خیار عیب، خیار تدلیس و سایر خیارات را به صورت کافه و ساقط نموده و هیچ گونه حق فسخ یا ادعای خسارت و وجه التزام (ناشی از تأخیر در انجام تعهد یا عدم انجام تعهد) از قرارداد اولیه یا این اقاله نامه را نسبت به یکدیگر نخواهند داشت.

ماده ۵: وضعیت هزینه ها
هزینه های مربوط به تنظیم این اقاله نامه (اعم از حق التحریر دفتر اسناد رسمی در صورت رسمی بودن) به صورت [نصف/تماماً بر عهده فروشنده/تماماً بر عهده خریدار] می باشد. هزینه های قبلی مربوط به قرارداد اولیه (اعم از مالیات، عوارض، کمیسیون مشاور املاک و...) قابل استرداد نخواهد بود.

ماده ۶: اعتبار اقاله نامه
این اقاله نامه در تاریخ [تاریخ تنظیم اقاله نامه] در دو نسخه و [تعداد صفحات] صفحه با اعتبار واحد تنظیم و به امضای طرفین رسید. کلیه صفحات توسط طرفین امضا گردید. این اقاله نامه نسبت به طرفین، ورثه و قائم مقام قانونی آن ها لازم الاجرا می باشد و هیچ یک از طرفین حق هرگونه شکایت یا اعتراض در خصوص قرارداد اولیه را نخواهند داشت.

امضاء فروشنده: (نام و نام خانوادگی، اثر انگشت)
امضاء خریدار: (نام و نام خانوادگی، اثر انگشت)

امضاء شهود (اختیاری):
1.  شاهد ۱: (نام و نام خانوادگی، کد ملی، امضاء)
2.  شاهد ۲: (نام و نام خانوادگی، کد ملی، امضاء)

توضیحات مهم در مورد نمونه اقاله نامه:

• تاریخ ها و شماره ها: حتماً تمام تاریخ ها و شماره های قرارداد اولیه و این اقاله نامه رو با دقت و بدون اشتباه وارد کنید.
• مشخصات کامل: از پر کردن دقیق مشخصات طرفین و ملک غافل نشید.
• نحوه استرداد ثمن: اگه پول قسطی داده شده بود یا با چک های مختلف، همه رو دقیقاً تو ماده ۳ مشخص کنید.
• بند اسقاط خیارات و ادعاها: این بند (ماده ۴) خیلی حیاتیه. با این کار، دیگه هیچ کدوم از طرفین نمی تونن به بهانه های مختلف (مثل اینکه سرشون کلاه رفته یا عیبی تو ملک بوده) بعداً از هم شکایت کنن.
• شهود: اگهچه اجباری نیست، اما امضای دو شاهد تو اقاله نامه عادی، اعتبار اون رو حسابی بالا می بره و اگه بعداً مشکلی پیش بیاد، شهود می تونن گواهی بدن.
• دفترخانه: اگه معامله اولیه رسمی بود، حتماً با حضور در دفتر اسناد رسمی اقاله رو هم رسمی ثبت کنید تا دیگه هیچ ابهامی نمونه.

جمع بندی و توصیه های آخر

تا اینجا حسابی با هم سر و کله زدیم و تمام ریزه کاری های اقاله قرارداد فروش ملک رو موشکافی کردیم. فهمیدیم که اقاله یه راه حل دوستانه و توافقی برای کنسل کردن یه معامله ملکیه که هر دو طرف ازش راضی نیستن یا شرایطشون عوض شده. نکته طلایی تو اقاله، توافق و رضایت قلبی هر دو طرفه و بدون اون، اقاله ای در کار نخواهد بود.

یادتون باشه که با اقاله، همه چی برمی گرده به نقطه صفر؛ یعنی فروشنده باید پول رو پس بده و خریدار هم ملک رو. حتی اگه ملک تلف شده باشه یا تغییراتی توش ایجاد شده باشه، باز هم اقاله امکان پذیره، اما با جبران خسارت یا پرداخت مثل و قیمت. یه نکته مهم دیگه هم اینه که اگه خریدار، ملک رو به کس دیگه ای فروخته باشه، اقاله معامله اول، روی معامله دوم تأثیری نداره و ملک به مالک جدیدش تعلق داره، فقط خریدار اول باید مثل یا قیمت ملک رو به فروشنده اولیه برگردونه.

برای اینکه این فرآیند براتون بدون دردسر و کاملاً شفاف پیش بره، چند تا توصیه کلیدی رو حتماً گوشه ذهنتون داشته باشید:

• شفافیت تو مذاکرات: قبل از هر کاری، با طرف مقابلتون خیلی صادقانه و شفاف صحبت کنید و به یه توافق منصفانه برسید.
• تنظیم دقیق اقاله نامه: تحت هیچ شرایطی از تنظیم یه اقاله نامه کتبی و دقیق غافل نشید. تمام جزئیات مربوط به پول، ملک، زمان تحویل و مهم تر از همه، بند اسقاط کافه خیارات و ادعاها رو توش بنویسید.
• ثبت رسمی (در صورت لزوم): اگه قرارداد اولیه شما رسمی بود، حتماً اقاله رو هم تو دفتر اسناد رسمی ثبت کنید.
• گرفتن رسید معتبر: برای هر پولی که رد و بدل میشه یا هر ملکی که تحویل داده میشه، حتماً رسید معتبر بگیرید.
• مشاوره با وکیل متخصص: معاملات ملکی شوخی بردار نیستن! برای جلوگیری از هرگونه اشتباه و حفظ منافعتون، حتماً قبل از هر اقدامی، با یه وکیل متخصص تو امور ملکی مشورت کنید. یه وکیل خوب می تونه راهنمایی تون کنه و اقاله نامه رو جوری تنظیم کنه که هیچ راهی برای سوءاستفاده های بعدی باقی نمونه.

با رعایت این نکات، می تونید با خیال راحت از سازوکار اقاله استفاده کنید و مشکلات احتمالی معاملات ملکی رو به بهترین شکل ممکن حل و فصل کنید.